20200922-东北证券-房地产行业动态报告_累计销售金额增速转正_土地市场热度边际回落_20页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2020年9月发布的房地产行业报告指出，房地产市场在经历疫情冲击后逐渐恢复，整体表现优于大势。报告涵盖了房地产投资、新开工与竣工、土地市场、销售情况、到位资金以及相关公司财务数据等多方面内容。

主要观点

• 房地产投资增速高位走稳：1-8月房地产开发投资完成额同比增长4.6%，其中住宅开发投资增长5.3%。虽然投资增速保持高位，但预计未来在“345”融资新规和流动性收紧预期下，投资增速或面临下行压力。
• 新开工增速回落，竣工增速改善：8月新开工同比上升2.4%，但为年内首次下滑；竣工同比减少9.8%，降幅收窄。新开工增速可能短期内仍保持上行，而竣工增速预计在未来1-2年内持续改善。
• 土地市场热度边际回落：土地购置面积连续两月下滑，溢价率维持在相对高位，但成交量已出现降温迹象，显示房企在融资新规和调控收紧背景下拿地意愿趋缓。
• 销售表现强劲：1-8月商品房累计销售额同比上升1.6%，单月销售额同比增长27.1%，创近两年新高。金九银十和四季度推盘旺季预计将维持高销售增速，全年成交量有望实现正增长。
• 到位资金增速上行：房企到位资金同比增长3.0%，其中定金及预收款和按揭贷款增速显著提升，而国内贷款和自筹资金增速承压。

关键信息

1. 投资情况

• 1-8月房地产开发投资完成额：88,454亿元，同比增长4.6%。
• 1-8月住宅开发投资完成额：65,454亿元，同比增长5.3%，占房地产开发投资的74.0%。
• 8月房地产开发投资增速：11.8%，保持高位。
• 8月住宅开发投资增速：12.1%，较上月收窄0.4个百分点。
• 区域投资增速：东部地区+5.5%，中部地区-1.1%，西部地区+7.9%，东北地区+4.0%。

2. 新开工与竣工情况

• 1-8月新开工面积：13.99亿平方米，同比下降3.6%。
• 1-8月竣工面积：3.71亿平方米，同比下降10.8%。
• 8月新开工面积：1.99亿平方米，同比上升2.4%，为年内首次下滑。
• 8月竣工面积：0.39亿平方米，同比下降9.8%，降幅收窄。
• 施工面积：83.97亿平方米，同比增长3.3%。

3. 土地市场

• 1-8月土地购置面积：11,947万平方米，同比下降2.4%。
• 1-8月土地成交价款：7,088亿元，同比增长11.2%。
• 8月土地购置面积：2,288万平方米，同比下降7.6%。
• 8月土地成交价款：1,706亿元，同比增长8.0%。
• 百城土地成交溢价率：15.1%，连续6个月保持在15%左右。
• 分线城市土地市场：
  • 一线城市：供应土地规划建面819万平方米，同比增长18.3%；成交799万平方米，同比上升82.0%。
  • 二线城市：供应土地规划建面4,985万平方米，同比下降26.7%；成交4,140万平方米，同比上升21.0%。
  • 三线城市：供应土地规划建面6,036万平方米，同比下降17.8%；成交3,897万平方米，同比下降12.2%。

4. 销售情况

• 1-8月商品房销售面积：98,486万平方米，同比下降3.3%。
• 1-8月商品房销售额：96,943亿元，同比增长1.6%，实现年内首次转正。
• 8月商品房销售面积：14,855万平方米，同比增长13.7%。
• 8月商品房销售额：15,521亿元，同比增长27.1%，创近两年新高。
• 分线城市销售占比：
  • 一、二、三线城市单月成交占比分别为：36.8%、34.7%、28.5%。
• 区域销售表现：
  • 东部地区销售面积同比增长0.8%，销售额增长6.6%。
  • 中部地区销售面积同比下降8.5%，销售额下降7.8%。
  • 西部地区销售面积同比下降2.7%，销售额增长0.3%。
  • 东北地区销售面积同比下降10.2%，销售额下降5.8%。

5. 到位资金情况

• 1-8月到位资金：117.092亿元，同比增长3.0%。
• 国内贷款：18,016亿元，同比增长4.0%，增速环比收窄。
• 自筹资金：37,320亿元，同比增长3.6%，增速环比上升。
• 定金及预收款：38,837亿元，同比增长1.2%，增速年内首次转正。
• 个人按揭贷款：18,957亿元，同比增长8.6%，增速环比改善。
• 利用外资：101亿元，同比增长24.5%。

6. 财务数据与个股推荐

• 重点公司主要财务数据：

  • 万科A：现价29.14元，2020年EPS为3.91元，PE为7.45倍，评级为买入。
  • 保利地产：现价17.07元，2020年EPS为2.76元，PE为6.18倍，评级为买入。
  • 金科股份：现价10.18元，2020年EPS为1.34元，PE为7.60倍，评级为买入。
  • 荣盛发展：现价8.13元，2020年EPS为2.59元，PE为3.14倍，评级为买入。
  • 蓝光发展：现价5.61元，2020年EPS为1.65元，PE为3.40倍，评级为买入。

• 个股推荐：

  • 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
  • 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
  • 龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策超预期收紧：可能对房地产市场造成较大影响。
• 疫情反复：可能对销售和施工造成不确定性影响。

图表目录

• 图1-图10：涵盖房地产开发投资、施工投资、土地购置、销售面积和价格指数等关键指标。
• 图11-图16：反映新开工、竣工面积及同比变化。
• 图17-图26：分析土地市场供需及成交情况。
• 图27-图44：展示销售面积、销售额、分线城市销售占比等数据。
• 图45-图58：分析到位资金来源及房贷利率变化。

分析师简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，拥有丰富的房地产行业研究经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入研究所。

重要声明

• 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告内容仅反映当日判断，可能发生变化。
• 报告不构成买卖建议，不承诺获利，不承担使用报告引发的损失责任。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入（未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上）。
• 行业投资评级：优于大势（未来6个月内行业指数收益超越市场平均收益）。

机构销售联系方式

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