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2020年度郑州房地产市场总结

核心内容

2020年郑州房地产市场在多重因素影响下呈现出冷热交替、供销收缩、竞争加剧的特征。受融资环境收紧、市场库存积压和疫情冲击，整体土地市场表现低于预期，但部分优质地块仍吸引大量房企参与竞拍，推动土地价格稳步上升。

主要观点

1. 土地市场表现冷热交替

   • 1月土拍热度达到高点，3月受疫情影响市场严重受挫，5月开始回温，6月成交量达到年度最高，但溢价表现一般。
   • 7月优质地块疯抢再现，9月多宗高价地拉高整体溢价，11月集中放量，以非公开地为主。

2. 供地规模收缩，完成率接近历年平均值

   • 2020年郑州住宅用地供地完成率44%，低于2015-2019年平均值47%。
   • 市区供地完成率39%，近郊完成率55%，远郊供应逐渐发力，接近市区水平。

3. 土地供销主力向近郊转移

   • 近郊荥阳、巩义、新密成为主要供销区域，远郊供销占比上升，市区供销占比下降。

4. 市区地价坚挺，近郊略降，远郊上涨

   • 市区地价维持稳定，近郊地价略有下降，远郊地价显著上涨，尤其受优质净地成交影响。

5. 公开地热度高，优质地块竞争激烈

   • 全年公开地成交42宗，溢价率略高于去年，部分优质地块吸引30家房企参拍，竞争激烈。

6. 头部房企持续深耕，本土与外来房企平分秋色

   • 融创、正商、恒大、保利、碧桂园等房企在市区和近郊布局，巩义城投公司等平台企业也进入拿地前列。

关键信息

土地供销情况

• 总供地面积：26674亩
• 总成交面积：19526亩
• 供销同比：均表现下降，其中近郊成交量减少约50%，市区减少约23%。
• 地价：市区地价较高，远郊地价上涨，整体地价稳定在441万元/亩左右。

土地政策变化

• 新供地模式：政府成为土地一级整理主体，土地市场公开程度提升。
• 竞价方式：不同区域采用不同的竞价方式，如竞地价、竞综合房价等。
• 熔断点：各区域熔断点不同，如新郑为150%，航空港区为200%等。

企业拿地情况

• TOP10房企：融创、正商、保利、恒大、碧桂园、康桥、数字小镇、思恩、兴港、金科。
• 融创：以1296亩成交面积居首，成交额51.56亿元。
• 保利：以473亩成交面积居第10，成交额55.33亿元，为市区成交额最高。
• 远郊房企：正商、巩义平台公司、敏捷、新城等房企在远郊市场表现突出。

各区域表现

• 市区：土地供销同比缩减，但地价表现稳定，高新、金水、郑东新区为主要成交区域。
• 近郊：荥阳、中牟、巩义、龙湖镇为主要供销区域，其中中牟绿博板块表现突出。
• 远郊：巩义、新密、登封、上街等区域供销表现不一，巩义因公开地增多地价显著上涨。

总结

2020年郑州房地产市场在多重挑战下保持了一定的稳定性，但整体供销表现下滑，市场格局发生转变。近郊成为主要供销区域，市区地价坚挺，远郊地价上涨。公开地市场热度不减，优质地块成为房企争夺焦点。随着新供地模式的实施，政府平台公司逐渐成为土地一级整理主体，土地市场将更加公开透明，房企拿地机会增多，市场竞争更加激烈。