20260110-国盛证券-固定收益点评_2025年土地市场盘点_总量收缩_部分二线有韧性_12页_1mb

2025年土地市场总结

核心内容概述

2025年，中国房地产市场整体表现低迷，房企拿地依然谨慎，全国土地成交额同比继续下滑，但降幅有所收窄。全年土地成交总额为33191.4亿元，较2024年下降11.0%，较2023年下降29.9%。12月土地成交总额为7902.94亿元，环比增长118.55%，但同比下降21.3%。

主要观点

1. 土地市场区域分化显著

• 全国30个省（直辖市、自治区）中，16个地区成交额和成交面积同比双降，12个地区成交额同比上升，主要集中在基数较低的东北和西部地区。
• 成交金额同比涨幅超过15%的地区包括吉林（53.1%）、重庆（45.2%）、云南（38.0%）、宁夏（29.1%）、黑龙江（26.3%）、贵州（25.6%）、天津（21.8%）、甘肃（17.2%）。
• 成交金额同比跌幅超过20%的地区有湖南（20.8%）、江苏（21.3%）、山东（22.0%）、河南（22.4%）、上海（23.1%）、广西（24.1%）、安徽（26.6%）、陕西（35.6%）。

2. 城市表现分化

• 全国352个存在土地成交的城市中，145个城市成交额同比增长，206个城市成交额同比下跌。
• 成交额涨幅前五的城市为红河哈尼族彝族自治州（241.5%）、贵阳、凉山彝族自治州、永州、长春。
• 成交额降幅前五的城市为萍乡、渭南、桂林、漯河、晋中。

3. 一线城市“缩量提质”

• 4个一线城市整体成交额为3738.5亿元，同比下降18.1%，但无流拍现象。
• 各一线城市的成交额同比分别下降：北京（8.1%）、上海（23.1%）、广州（32.2%）、深圳（10.6%）。

4. 二线城市部分城市支撑市场

• 31个二线城市整体成交额为10489.1亿元，同比上升0.74%。
• 部分二线城市如贵阳、长春、哈尔滨、昆明等涨幅显著，分别达到149.5%、81.3%、75.6%、71.5%。
• 合肥、太原等城市成交额同比下降明显，分别达56.8%、42.1%。

5. 三线城市整体下滑

• 35个三线城市整体成交额为4241.8亿元，同比下降18.4%。
• 部分三线城市如大理、惠州、吉林等有所回升，而洛阳、桂林等城市降幅较大。

6. 土地成交结构变化

• 住宅用地成交占比小幅提升，成交额同比上升5.52%。
• 综合用地成交额同比下降49.34%，其他用地和商办用地分别下降17.2%、17.0%。
• 工业用地成交额同比降幅最小，仅为5.0%。

7. 城投公司拿地规模下降

• 城投公司全年拿地规模为8921.6亿元，同比下降22.54%，较2023年下降35.01%。
• 城投公司拿地占比在第四季度出现翘尾，但整体持续下降。

8. 拿地主体分布

• 央企：仍是主要拿地力量，TOP20央企拿地总金额为3613.6亿元，平均进入9.5个城市，平均拿地宗数为19.2宗。其中保利发展控股集团股份有限公司拿地规模最大，覆盖25个城市，拿地宗数达50宗。
• 地方国企：TOP20企业拿地总金额为2066.5亿元，平均进入3个城市，平均拿地宗数为19.4宗。建发房地产集团有限公司拿地金额最高，达410.9亿元。
• 城投公司：TOP20企业拿地总金额为1288.0亿元，平均进入1.5个城市，平均拿地宗数为17.0宗。石家庄国控城市发展投资集团有限责任公司拿地金额最高，达115.61亿元。
• 民企：TOP20企业拿地总金额为1121.5亿元，平均进入2.7个城市，平均拿地宗数为7.1宗。杭州滨江房产集团股份有限公司和四川邦泰置业有限公司为拿地金额最高的两家民企，分别为390.63亿元和126.28亿元。

关键信息

• 全国土地成交额连续两年同比下滑，但降幅收窄。
• 区域和城市表现分化明显，东北和西部部分区域表现较好。
• 土地成交结构中住宅用地占比提升，其他用地类型成交额普遍下降。
• 城投公司拿地规模持续缩减，且在12月占比下降。
• 央企在拿地市场中占据主导地位，地方国企和民企则更倾向于深耕核心区域。

风险提示

• 数据统计可能存在误差。
• 房地产相关政策可能有边际变化。
• 地产行业整体存在不确定性。

附注

• 本报告由国盛证券研究所发布。
• 报告中涉及的数据和分析来源于中指研究院。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。