莱坊-2019Q3上海写字楼市场报告-2019.11-5页_2mb

报告摘要

上海写字楼市场报告 Q3 2019 总结

核心内容概述

2019年第三季度，上海甲级写字楼市场呈现租金下跌趋缓、空置率下降以及部分细分市场租金上涨的态势。市场新增供应量为72,000平方米，净吸纳量回升至33万平方米。随着政策支持和市场需求的回暖，整体空置率环比下降1.4个百分点至12.1%。未来第四季度预计将有约90万平方米的新供应入市，主要集中在徐汇滨江及浦东后世博区域，可能对租金产生下行压力。

主要观点

租金趋势：
- 甲级写字楼平均租金环比下跌1.1%至9.3元/平方米/天，这是自2018年第四季度以来的连续第四季度下跌。
- 核心商务区平均租金环比下跌0.9%至11.3元/平方米/天，但部分区域如徐家汇和虹口北外滩租金上涨。
- 世纪大道区域租金跌幅最大，环比下降3.3%至8.9元/平方米/天。
- 第四季度租金预计继续下跌1-2%，而空置率可能因大量新供应而上升。
市场供需：
- 国内企业租赁需求仍占主导，占比超过60%，欧美企业则占约20%。
- 金融、专业服务、TMT及生物医药行业租赁需求活跃。
- 联合办公品牌如WeWork和JustCo在市场中表现突出，持续占据租赁面积。
政策影响：
- 市政府发布多项利好政策，鼓励外商投资，推动高端制造、前沿科技及高端金融行业发展，提升上海整体写字楼市场未来租赁需求。
- 临港新片区设立，吸引智能网联和新能源汽车等相关企业入驻，带动周边商办项目发展。
- 金融领域放宽外资比例限制，进一步开放证券、基金及人寿保险等行业，刺激相关租赁需求。
供应与开发：
- 第三季度仅有一个新项目——陆家嘴滨江中心入市，新增供应72,000平方米。
- 2019年前三季度新增供应量为757,665平方米，较2016年以来同期平均水平下降21%。
- 陆家嘴滨江中心由绿地集团代建，2016年被陆家嘴集团收购。
投资市场：
- 第三季度上海写字楼投资市场较为平静，共完成四宗整购交易，总投资额超20亿元。
- 大宁国际商业广场、富海商务苑三期等项目成为投资热点，吸引包括东南亚基金在内的多方投资者。

关键信息

市场指标

指标	Q3 2019 数字	环比变化	预测 (Q4 2019)
新增供应	72,000 平方米	↓47%	↗
平均租金	人民币9.3元/平方米/天	↓1.1%	↘
空置率	12.1%	↓1.4个百分点	↗
平均价格	人民币67,958元/平方米	↑1.1%	↘

分细市场表现

区域	租金 (元/平方米/天)	环比变化	空置率	空置率环比变化 (百分点)
小陆家嘴	12.2	↓1.2%	10.2%	↓0.6
南京东路	11.1	↔	3.7%	↑0.2
淮海中路	9.8	↔	3.1%	↑0.3
徐家汇	7.6	↑2.7%	2.6%	↓0.3
世纪大道	8.9	↓3.3%	14.6%	↓1.2