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上海写字楼市场报告 Q2 2019 总结

核心内容概览

市场概况

• 新增供应：2019年第二季度，上海甲级写字楼市场新增供应面积为135,727平方米，较上一季度下降75%。
• 净吸纳量：净吸纳量为39,000平方米，上半年累计新增供应面积约为690,000平方米。
• 空置率：整体空置率环比上升0.4个百分点至13.5%，显示市场供需失衡。
• 租金水平：平均租金环比下跌1.1%至人民币9.4元/平方米/天，核心商务区租金下跌1.7%至人民币11.4元/平方米/天，新兴及次级商务区租金分别上涨2.7%和3.1%至人民币7.5元和6.6元/平方米/天。

政策影响

• 外资准入政策调整：6月30日，国家发改委与商务部联合发布2019版全国及自贸区外资准入负面清单和鼓励外商投资产业目录。
• 负面清单缩减：负面清单条目分别缩减16.7%和17.8%，开放更多领域，包括服务业、制造业、采矿业和农业。
• 鼓励制造业发展：新版目录着重鼓励外资参与高附加值制造业及前沿技术领域，如5G核心元件、新能源汽车和人工智能。

市场趋势

• TMT行业带动需求：TMT（科技、媒体和电信）行业持续推动甲级写字楼租赁需求，与联合办公企业共同占据市场租赁需求的50%以上。
• 新兴区域发展：前滩和北外滩等新兴商务区成为新增供应的主要区域，预计下半年将有超过150万平方米的新项目入市，其中60%位于新兴商务区。
• 中美贸易摩擦影响：贸易摩擦抑制了跨国企业的租赁需求，特别是欧美企业，导致租金承压和空置率上升。

主要观点

租金与价格

• 核心商务区租金下行：核心商务区租金持续下跌，主要受经济环境影响及新项目供应带来的价格拉低。
• 新兴区域租金上涨：新兴及次级商务区因TMT和制造业迁入，租赁市场活跃，租金呈上升趋势。
• 价格下滑明显：一手散售市场平均价格环比下跌9.8%至人民币67,200元/平方米。

供应与需求

• 供应减少：第二季度新增供应面积较上季度大幅减少，但整体市场存量仍达1,865万平方米。
• 需求疲软：整体市场租赁需求较弱，但TMT和联合办公行业表现稳定，成为主要驱动力。
• 空置率上升：由于新项目空置率较高，整体空置率略有上升，但增速放缓。

关键信息

新项目及成交案例

• 北外滩项目：凯德来福士东塔于5月竣工，办公面积91,000平方米，为凯德在上海的第三座综合体项目。
• 前滩项目：铁狮门开发的晶耀前滩第四期于第二季度竣工，办公面积约45,000平方米，为该综合体的最后一期。
• 租赁交易：
  • Farfetch：从人民广场世界贸易大厦迁至静安博华广场，租用5,000平方米。
  • iPayLinks：租用陆家嘴金融广场三号楼中区2,500平方米。
  • Wework & RX-work：分别租用北外滩一方大厦低区10,000平方米和大宁音乐广场14,000平方米。
• 散售交易：
  • Hengyue Huading Plaza：浦东恒越华鼎广场8层单元成交单价为人民币118,624元/平方米。
  • Tagen Riverside Centre：浦东天健浦荟大楼6层单元成交单价为人民币60,743元/平方米。

投资动态

• 整购交易：第二季度共完成四宗整购交易，总投资额超过人民币150亿元，主要为商办综合项目。
• 外资活跃：美国、加拿大和新加坡的基金公司及开发商在上半年投资总额超过人民币350亿元。
• 重要交易：
  • Phoenix Property：收购上海金融街中心一期四栋甲级写字楼及零售空间，总建筑面积约71,000平方米，交易金额不低于人民币30亿元。
  • Greenland Hong Kong：出售绿地黄浦滨江项目给加拿大博枫资产管理公司，总建筑面积257,800平方米，其中办公面积112,800平方米。
  • City Developments Limited (CDL)：收购重庆协信远创约24%股权，金额不超过人民币55亿元；同时收购上海虹桥协信中心二期70%股权，金额人民币12亿元。

市场展望

• 租金与空置率趋势：预计第三季度租金将继续承压，空置率可能进一步上升。
• 新兴行业潜力：制造业、文化媒体及增值电信等有望成为未来租赁需求的重要支柱。
• 政策预期：随着外资准入政策放宽，预计外资将更积极进入中国市场，推动相关行业的发展。