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报告摘要

2019年第一季度，天津甲级写字楼市场整体表现平稳，但板块间差异明显。市场无新增供应，整体空置率维持高位，租金略有下降。不同区域因供需关系和项目动态呈现出不同的发展趋势。

市场整体情况
- 2019年一季度，天津甲级写字楼市场无新项目入市，总存量仍为154万平方米。
- 整体租赁需求保持稳定，但净吸纳量环比下降57.6%，至15,369平方米。
- 空置率较上季度微降至37.6%，但同比上升10个百分点，仍处高位。
- 平均租金环比下跌1.1%，至人民币每平方米每月137.6元，同比微涨0.8%。
各板块表现
- 南京路板块：表现突出，空置率降至27.6%，为历史最低，平均租金上涨2.8%，至155.1元/平方米/月，稳居全市最高。
- 海河沿岸板块：受退租影响，空置率小幅上升至21.2%，为同级板块中最低，平均租金微涨0.7%，至139.4元/平方米/月。
- 小白楼与友谊路板块：空置率和租金均呈下降趋势，其中小白楼板块空置率仍高达47.7%，友谊路板块空置率为22.7%。
- 新八大里板块：空置率仍处高位，平均租金为111元/平方米/月，较上季度下跌2.7%。
- 非核心区域：空置率环比下降至39.5%，平均租金微降至143.6元/平方米/月。

租赁需求来源：主要由金融保险、科技及物流类企业推动。
代表性交易：
- 三星集团在现代城承租1,500平方米
- 友邦保险在世纪都会承租1,500平方米
- 某金融公司在新华国金承租900平方米
市场展望：
- 预计2019年上半年将有四座写字楼交付入市，主要集中在海河沿岸与新八大里板块，新增供应约38.6万平方米。
- 新八大里板块作为传统居住区，随着有轨交通的开通和新兴产业的发展，后期市场表现有待观察。
- 天津经济在2018年四季度见底后，一季度出现反弹迹象，企业选址偏好传统优势板块，加剧板块间差异。
- 政府加大基础设施投资和优化营商环境，有望提升写字楼市场交易活跃度。