2016-04-25-第一太平戴维斯-上海写字楼市场简报2016年第一季度_5页_3mb

上海写字楼市场简报（2016年4月）

核心商务区市场概况

• 租金与空置率：核心商务区甲级写字楼季度新增供应14万平方米，存量达650万平方米，空置率下降至5.7%。租金保持平稳，每平方米每天人民币8.71元；浦东租金回升至9.18元/平方米/天，浦西租金为8.10元，浦东与浦西租金差距扩大。
• 租赁趋势：优质存量物业竞争力强，业主议价能力高，但为吸引大租户（如P2P行业），部分业主提供更长装修期和免租期。
• 供应影响：新项目入市推动次级商务区租赁需求增长，全市约73%成交发生在浦东次级商务区，空置率上升（达30.4%）。

非核心商务区动态

• 供需关系：供应增加导致部分地区空置率上升，但轨交配套成熟的项目更具竞争力。
• 租户行为：大租户偏好大面积收购，带动核心商务区需求；租售结合模式成为供应方策略。

投资市场表现

• 交易情况：本季度大宗交易2笔，总金额23.8亿元，毛收益率下降（5.4%）。散售市场活跃度下降，均价降至46,139元/平方米，供应重点集中在闵行、杨浦等区域。
• 区域热点：浦东次级商务区吸纳强劲，陆家嘴供应紧张，淮海中路商务区空置率显著下降。

政策与市场展望

• 营改增影响：2016年5月将推行不动产增值税抵扣机制，短期或对交易流程产生影响，但长期对投资者有利。
• 未来供应：2016年第三季度至年底预计将新增核心商务区供应近100万平方米，其中64%位于次级商务区。大虹桥交通枢纽年度供应将达130万平方米。

特别案例与数据

• 大宗交易：上海数据交易中心成立推动大数据产业，授信额度与并购活动增加投资吸引力。
• 未来项目：兴业太古汇甲级写字楼计划于2016年第三季交付，标准层面积约2,100-2,300平方米，租金报价12-14元/平方米/天。

总结

2016年上半年上海写字楼市场呈现核心区供不应求、租金企稳，次级市场竞争加剧的格局。金融行业与众创空间需求持续推动租赁市场活跃，但新增供应的扩大及政策调整（如营改增）可能影响中短期市场趋势。投资市场偏好优质商务园区与新兴区域，未来应关注政策配套及区域发展不均衡的问题。