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中海物业2021年业绩总结

核心内容

中海物业（02669.HK）作为一家深耕港澳35年的物业企业，在“十四五”战略开局之年，2021年实现了规模与营收的稳步增长，成为港澳地区领先的中资物业服务企业。其在管面积达2.6亿平方米，同比增长38.9%；营业收入达94.4亿港元，同比增长44.3%；毛利润16.4亿港元，同比增长37.3%；净利润9.8亿港元，同比增长40.5%。

主要观点

• 逆势增长：在房地产行业下行、物业股整体表现不佳的背景下，中海物业凭借强大的国资背景和高成长性，全年涨幅超106%，位居物业板块首位。
• 市场拓展：新增在管面积中，65.8%来自第三方，第三方在管面积占比从12.6%提升至27.6%，显示企业外拓能力增强。
• 业务多元化：非住业态实现新突破，拓展了包括写字楼、商业综合体、产业园区、公建、院校、场馆会展等在内的多个领域，新增非住在管面积占比达53.6%。
• 增值服务：增值服务业务持续拓展，非住户增值服务收入同比增长52.7%至17.9亿港元，住户增值服务收入同比增长63.3%至8.1亿港元。
• 车位买卖业务：车位买卖业务增长迅猛，收入达2.3亿港元，同比增长10.9倍，成为新的增长点。
• 盈利能力：整体毛利率为17.4%，较2020年下滑0.9个百分点，主要受包干制合约扩张、增值服务多元化及员工成本回升影响。

关键信息

一、规模与营收增长

• 在管面积：截至2021年末，中海物业在管面积达2.6亿平方米，同比增长38.9%。
• 收入结构：
  • 物管服务收入：66.1亿港元，同比增长36.1%。
  • 非住户增值服务收入：17.9亿港元，同比增长52.7%。
  • 住户增值服务收入：8.1亿港元，同比增长63.3%。
  • 车位买卖业务收入：2.3亿港元，同比增长10.9倍。

二、业务拓展与创新

• 非住业态突破：通过“海纳万商”品牌，在写字楼、商业综合体、产业园区、公建、院校等领域持续深耕，并拓展场馆会展等新业态。
• 新增项目：包括京东总部2号楼、北京协和医院转化医学综合楼、深圳茅洲河干流河道养护、天府艺术公园、北京大学萧家河等。
• 增值服务模式：打造“优你互联”品牌，推行“入伙预购+团购”创新模式，提升增值服务收入。

三、盈利能力与挑战

• 毛利率下降：整体毛利率为17.4%，较2020年下降0.9个百分点。
• 成本因素：市场扩张导致包干制合约占比上升，增值服务多元化和品牌建设增加了成本投入，员工成本也因社保减免政策到期而回升。

四、战略展望

• 十四五战略：未来五年收入复合增长率维持在30%，发展指引目标完成可能性较高。
• 组织与智慧化转型：企业持续进行组织架构调整和智慧化建设，提升运营效率和市场化程度。
• 投资价值：随着独立拓展能力的增强，中海物业的投资价值将不断提升。

附录

• 相关研究：

  • 《2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告》（20200820）
  • 《2021中国上市物业服务企业百强研究报告》（20210528）
  • 《逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续》（20210402）

• 研究团队：

  • 李艳杰（lyjforl，liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn）
  • 范楚学（Ciyyuan_，fanchuxue@ehconsulting.com.cn）
  • 严逸然（y85780，yanyiran@ehconsulting.com.cn）

结语

中海物业在“十四五”开局之年，展现出强劲的增长势头和市场竞争力。通过持续的规模扩张、业务多元化和增值服务创新，企业正逐步实现从传统物业管理向综合服务提供商的转型，未来发展前景广阔。

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