20181111-光大证券-_光大地产_房地产行业_库存专题_研究报告（一）总量篇_停工18亿平_隐性库存____11页_1mb

房地产行业库存专题研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于房地产行业库存问题，特别是“隐性库存”与“显性库存”的区别与量化分析。通过拆解施工流程与数据计算，报告揭示了当前全国范围内房地产项目停工现象的严重性及其对市场的影响。

主要观点

• 隐性库存是指因特殊原因（如规划调整、资金链断裂、开发商跑路等）导致的停工项目，这些项目无法按常规流程进入销售和竣工阶段。
• 显性库存是按照常规开发流程形成的在建未售与竣工未售面积，目前处于历史低位。
• 开工未售库存是隐性库存与显性库存的总和，代表所有已开工但尚未销售的住宅面积。
• 报告指出，隐性库存规模较大，截止2018年9月约为18.66亿方，占开工未售库存的67%。
• 显性库存约为9.34亿方，去化周期仅7.6个月，为历史低位。

关键信息

1. 库存分类与定义

• 开工未售库存 = 累计新开工面积 - 累计销售面积
• 隐性库存 = 总停工面积 - 假设5%的停工已售面积
• 总停工面积 = 累计新开工面积 - 累计施工面积
• 累计施工面积 = 期末施工面积 + 上期末累计竣工面积
• 显性库存 = 开工未售库存 - 隐性库存

2. 库存数据测算

• 截止1998年末：全国商品住宅开工未售库存约2.83亿方
• 截止2018年9月：全国商品住宅开工未售库存约28亿方，隐性库存约18.66亿方，显性库存约9.34亿方
• 隐性库存占比：2015年之后隐性库存净增加13.7亿方，占总开工未售库存的73.4%
• 显性库存结构：
  • 在建未售库存约6.74亿方（占比72%）
  • 竣工未售库存约2.60亿方（占比28%）

3. 市场销售分化

• 期房销售优于现房销售，反映房企集中销售力量加速新项目入市
• 现房销售增速持续下滑，表明尾盘去化压力增大
• 期房销售增速连续5个月维持在10%以上，而现房销售增速已降至负值

4. 在建面积已售比例

• 截止2018年9月，全国商品住宅在建面积中已售比例超过80%
• 这反映了开发商以销售为导向的结构性施工意愿和短期补库存需求

5. 去化周期分析

• 显性库存的去化周期为7.6个月，显著低于2014年末的30.3个月
• 在建未售库存去化周期约5.46个月，竣工未售库存约2.11个月

6. 隐性库存与显性库存的转化

• 短期内隐性库存难以转化为显性库存，多为沉没成本
• 中长期来看，随着行业集中度提升和房企并购加速，隐性库存可能转化为显性库存，成为市场供给

结论

当前房地产行业面临隐性库存积压问题，停工项目形成超过18亿方的“隐性库存”。短期内显性库存处于历史低位，去化周期短，表明市场供给充足，但隐性库存仍需关注其复工压力。随着行业整合加速，隐性库存有望在未来转化为显性库存，从而影响市场供需关系。