20161221-广发证券-房地产行业：详解库存结构：停工增加，整体水平仍处高位_17页_1mb

报告摘要

房地产行业库存分析总结

核心内容

本报告详细分析了中国房地产行业的库存结构及规模，涵盖现房库存、短期库存、中期库存以及广义库存，并结合各线城市的库存分布情况，对房地产行业的去化周期、库存压力及未来趋势进行了探讨。

主要观点

库存定义
- 现房库存：国家统计局公布的待售面积，反映已竣工但未销售的现房库存。
- 短期库存：包括在建未售面积和现房库存，具备较强的变现能力。
- 中期库存：包括所有已开工但未销售的库存，以及部分停工项目。
- 广义库存：涵盖所有土地成交但未销售的库存，包括已开工但未销售、未开工土地等。
库存规模与去化周期
- 现房库存：截至2016年11月，为4.05亿平米，去化周期为15.2个月，为近10年最低。
- 短期库存：截至2016年末，为17.4亿平米，其中现房库存为4.1亿平米，去化周期为15.2个月。
- 中期库存：截至2016年末，为31.1亿平米，去化周期为28个月。
- 广义库存：截至2016年末，为58.9亿平米，去化周期约为4.7年，仍处于高位。
库存结构分析
- 广义库存结构：未开工土地占比46.4%，在建未售库存占比22.6%，停工库存占比24.0%，现房库存占比7.0%。
- 城市分布：三线城市广义库存占比高达86%，是库存问题的主要来源；二线城市库存占比12%，一线城市占比2%。
去化周期变化
- 各线城市去化周期在2014年后持续下降，截止到2016年末，一线城市去化周期为14个月，二线城市为24个月，三线城市为31个月。
库存变化趋势
- 从2009年开始，土地供给明显大于销售面积，库存开始积压，尤其在三线城市。
- 2015年和2016年出现中期库存去化，但销售景气度提升并未显著改善整体库存压力。
- 开发商因对长期趋势悲观，开始控制开工和在手货值，导致净停工规模上升。

关键信息

全国住宅库存：截至2016年末，广义库存为58.9亿平米，去化周期为4.7年。
短期库存：17.4亿平米，去化周期为15.2个月，为历史最低。
中期库存：31.1亿平米，去化周期为28个月。
停工库存：截至2016年10月，全国累计停工面积为14.2亿平米，主要集中在三线城市。
各线城市库存占比：
- 一线城市：2%
- 二线城市：12%
- 三线城市：86%
中期库存结构：
- 一线城市：2.0%
- 二线城市：30.6%
- 三线及其他城市：67.3%
库存去化周期变化：
- 一线城市：14个月
- 二线城市：24个月
- 三线城市：31个月

风险提示

库存测算与统计局数据密切相关，需关注政策变化对行业的影响。
长期库存压力仍然较大，去化周期维持在4.7年左右。
企业对开工和现金流的安排越来越谨慎，导致开工意愿下降，库存持续积累。

附录要点

土地市场数据来源：
- 国土部、财政部、统计局、第三方机构（如中国指数研究院）。
土地成交与销售面积差额计算：
- 通过土地成交面积减去销售面积，可得出广义库存规模。
住宅用地推出供应规模：
- 从1999年至2016年，全国住宅用地累计成交约173.7亿平米。
- 通过推出成交率、平均容积率、保障房占比等因素计算实际成交建筑面积。