2018-房地产行业库存专题研究报告（一）总量偏_停工_18亿平_隐性库存__11页-1mb

房地产行业库存专题研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业库存情况，特别关注了“隐性库存”和“显性库存”的形成与变化，旨在量化全国范围内可能存在的停工面积及其对市场的影响。

主要观点

• 停工原因多样：项目停工可能由规划方案调整、在建未售项目资金链断裂、已售项目无良房企跑路等非常规流程导致，形成三类停工。
• 隐性库存定义：指因特殊原因导致的停工项目，未按常规流程进入销售或竣工阶段。
• 显性库存定义：指按常规流程形成的在建未售与竣工未售项目。
• 开工未售库存：为隐性库存与显性库存之和，反映了开发商以销售为导向的开发策略。

关键信息

1. 库存数据（截止2018年9月）

• 隐性库存：约18.66亿方（占总开工库存的67%），其中73%为2015年后形成。
• 显性库存：约9.34亿方（占总开工库存的33%），处于历史低位，去化周期仅为7.6个月。
• 开工未售库存：约28亿方，较2015年9月高点下降13%，与2013年4月水平相当。

2. 在建与竣工库存结构

• 在建未售库存：约6.74亿方，去化周期约5.46个月，占显性库存的72%。
• 竣工未售库存：约2.60亿方，去化周期约2.11个月，占显性库存的28%。
• 在建面积中已售比例：超过80%，表明开发商以销售为导向的结构性施工意愿。

3. 销售速度分化

• 期房销售优于现房：期房销售增速高于现房，反映高周转模式下房企集中销售力量加速新项目入市。
• 现房销售疲软：现房销售增速持续下滑，表明竣工尾盘去化压力增大。

4. 库存变化趋势

• 隐性库存增长：2015年至2018年9月，隐性库存净增加13.7亿方。
• 显性库存下降：2018年9月显性库存较2014年末下降65%，去化周期降至7.56个月。

5. 中长期展望

• 隐性库存转化：随着行业集中度提升和房企并购加快，隐性库存可能转化为显性库存，形成市场供给。
• 短期影响：隐性库存项目多数为沉没成本，短期内难以转化为市场供给。

结论

当前房地产行业显性库存处于历史低位，而隐性库存规模较大，成为市场关注的焦点。短期内隐性库存难以转换，中长期则需关注其通过并购实现复工的可能性。开发商以销售为导向的开发策略，使得在建面积中已售比例较高，解释了销售增速低迷与新开工高增并存的现象。