房地产库存知多少_12页_580kb

房地产库存总结

核心内容

本文档由包商研究院发布，主要分析了我国房地产市场的库存情况，包括狭义和广义的住宅房地产库存估算方法及其数据结果。文档指出，传统的“待售面积法”仅反映现房库存，无法准确体现整个房地产市场的库存水平，尤其忽略了期房库存。因此，提出了基于“新开工面积”和“销售面积”差额的广义库存估算方法，以更全面地反映房地产市场的真实库存状况。

主要观点

• 狭义库存估算方法：采用“待售面积法”，仅统计已竣工但未销售的房屋（现房库存），忽略了期房库存，因此存在明显低估。
• 广义库存估算方法：通过计算每年“新开工面积”与“销售面积”的差额，再从1997年开始累计求和，得出广义住宅房地产库存，该方法能更全面地反映市场库存。
• 库存结构拆解：将库存分为显性库存和隐性库存，显性库存包括在建和竣工未售的房屋，隐性库存则是停工未售的房屋。
• 2018年末库存数据：全国商品住宅显性库存约为8亿平方米，隐性库存约为18亿平方米，总库存约为26亿平方米。
• 市场趋势：2018年开始，销售趋弱，开工高增，导致开工库存重新出现累计苗头，需关注隐性库存的复工压力。

关键信息

狭义房地产库存

• 定义：仅统计已竣工但未销售的房屋（现房库存）。
• 数据来源：Wind，包商研究院。
• 趋势：
  • 2010年：1.06亿平方米
  • 2016年：达到峰值4.7亿平方米
  • 2018年末：降至2.5亿平方米
• 局限性：由于我国房地产市场以预售为主，仅反映现房库存，明显低估了整体库存。

广义房地产库存

• 定义：通过“新开工面积”和“销售面积”的差额累计计算得出，涵盖现房和期房库存。
• 初始时点：设定为1997年，因该年国家统计局开始每月公布相关数据。
• 2018年末数据：约为26亿平方米。
• 趋势分析：2018年开始，销售趋弱，开工高增，导致库存压力增加。

库存结构拆解

• 显性库存：包括在建未售和竣工未售的房屋，约为8亿平方米。
  • 在建未售库存：5.5亿平方米
  • 竣工未售库存：2.5亿平方米
• 隐性库存：指停工未售的房屋，约为18亿平方米。
• 隐性库存计算公式：隐性库存 = 总停工面积 - 停工已售面积
• 总停工面积计算公式：总停工面积 = 累计新开工面积 - 累计施工面积
• 累计施工面积计算公式：累计施工面积 = 期末施工面积 + 上期末累计竣工面积

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：本报告中所表述的任何观点均准确地反映了其个人的看法，并且以独立的方式表述。
• 免责声明：
  • 信息来源于公开资料，但不保证其准确性和完整性。
  • 观点、意见及推测仅反映发布当日的判断，可能随时更改。
  • 报告仅供参考，不构成任何投资、法律、会计或税务方面的操作建议。
  • 投资者应独立评估信息，并考虑自身投资目的、财务状况等。
  • 未经许可，不得以任何形式翻版、复制、发表或引用本报告。

数据来源与联系方式

• 数据来源：Wind，包商研究院。
• 机构地址：北京市朝阳区北四环东路115号院8号楼
• 邮政编码：100101
• 联系电话：+86-10-64816370

总结

本文档系统地介绍了房地产库存的测算方法，区分了狭义与广义的库存概念，并提供了2018年末的详细库存数据。通过广义库存估算方法，可以更准确地反映我国房地产市场的真实库存水平，特别是在预售制度下，期房库存的重要性不容忽视。文档还强调了隐性库存的潜在风险，提醒投资者和政策制定者关注中长期库存压力。