20181205-光大证券-_光大地产_库存专题系列研究报告（三）对投资的影响_隐性库存_变动是房地产施工投资的关键变量_10页_1mb

报告摘要

“隐性库存”变动是房地产施工投资的关键变量

核心内容概述

本报告探讨了房地产行业施工投资与新开工面积之间的关系，重点分析了自2016年起两者出现背离的原因，并指出隐性库存的变动是影响施工投资的关键因素。报告还对2019年的施工投资趋势进行了展望，并分析了相关风险。

主要观点

2016年起新开工与施工投资背离
在2016年之前，新开工面积增速、施工面积增速和施工类房地产投资额增速变化趋势基本一致。然而，自2016年起，新开工面积的增加未能有效推动施工投资的增长，尤其是在2018年，新开工面积持续增长，但施工投资增速却明显下降。
隐性库存形成“缓存区”
隐性库存指的是新开工后进入非常规流程而形成的停工面积。它在新开工和施工投资之间形成了“缓存区”，导致新开工面积增长无法直接转化为施工投资增长。2015年至2018年10月，隐性库存增加了13.6亿平方米，占比超过73%。
隐性库存对施工投资的影响
隐性库存的增加导致进入正常施工流程的面积减少，进而削弱了新开工对施工投资的推动作用。2018年，尽管施工单价有所提升，新开工面积增长，但施工投资增速仍持续下滑。
隐性库存向显性库存转化
随着房企行业集中度提升，部分停工项目可能通过并购被头部房企接管并复工，从而实现隐性库存向显性库存的转化。例如，北京在2018年前9月隐性库存下降约180万方，带动房地产投资和施工投资增速反转并持续提升。
2019年施工投资预测需关注隐性库存变动
2018年10月全国隐性库存面积下降598万方，单月呈现净复工状态，但整体趋势仍需进一步观察。施工投资增速在该月企稳在-4.1%的水平，建安类投资环比提升0.08%。

关键信息

2016年新开工反弹但施工投资增长乏力
2016年初新开工面积增速从-14%反弹至+14%，但施工投资增速仅提升至+9%，弱于2013年的表现。
2018年新开工与施工投资明显背离
开工面积增速从2018年3月的3%提升至9月的17%，但施工投资增速从3%降至-4%，显示出明显的背离。
隐性库存与去化周期
截至2018年10月，全国商品住宅隐性库存为18.60亿平方米，显性库存为9.35亿平方米，开工库存为27.95亿平方米。隐性库存去化周期较长，约为22.7个月。
价格因素未改变施工投资趋势
尽管2017年供给侧改革后建安价格指数明显上升，但施工投资增速仍持续下降，说明价格因素未能扭转施工投资的下行趋势。

风险分析

房企融资收紧：可能导致资金链承压。
融资成本上升：可能侵蚀企业利润。
美元走强：可能增加房企的汇兑损失。

评级与声明

行业及公司评级体系
包括买入、增持、中性、减持、卖出、无评级等，分别对应不同的投资预期。
分析师声明
本报告由具备证券投资咨询执业资格的分析师独立撰写，内容基于合法合规信息，分析结果可能受不同假设影响。
特别声明
本报告仅供光大证券客户使用，不构成投资建议，且不保证信息的准确性和完整性。

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