世界写字楼收益率纵览_2017年下半年_18页_2mb

世界写字楼收益率纵览总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯与迪肯大学联合发布，旨在提供一套全球统一的写字楼收益率指标，以衡量投资机会、风险与预期收益。报告涵盖了亚洲、欧洲、美国、澳大利亚/新西兰等主要地区的市场情况，并分析了写字楼市场收益率、实际收益率、平均加权资本成本、增值率及风险溢价等关键数据。

主要观点

• 资本流动与投资趋势：全球资本流通性增强，房地产作为投资资产依然受到青睐，尤其在低利率环境下。

• 收益率指标：

  • 市场收益率：基于账面净租金与资本价值计算。
  • 实际收益率：基于实际净租金与资本价值计算。
  • 平均加权资本成本：由股权成本（30%）与债务成本（70%）构成。
  • 增值率：市场收益率与实际收益率减去平均加权资本成本后的差值。
  • 风险溢价：市场收益率与实际收益率分别减去无风险利率（10年期债券收益率）并加上预期年收入增长率。

• 市场表现：

  • 亚洲：市场收益率和实际收益率均呈上升趋势，核心区域如中国大陆、日本、香港成为投资热点。境外资本持续流入，但优质资产供应有限，次级市场吸引力增强。
  • 欧洲：整体投资总额预计减少5-10%，但部分市场如奥斯陆、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹及巴黎CBD仍表现强劲。核心市场资本增值空间收窄，投资者更关注收益型资产。
  • 美国：写字楼市场交易额下降，但技术型城市如硅谷、西雅图、波士顿仍有增长潜力。部分买家转向多元化投资，如养老资产。
  • 澳大利亚/新西兰：市场表现突出，境外投资者活跃。悉尼、墨尔本等地租金上涨明显，但收益率有所下降。

关键信息

亚洲

• 2017年上半年境外投资者投资成交额同比增长1%至39%。
• 大宗交易额达151亿澳元，创历史新高。
• 中国仍是国际投资者首选，但中国投资者愈发挑剔。
• 低利率环境下，房地产投资热度持续。

欧洲

• 2017年第一季度写字楼投资总额约445亿欧元，同比持平但环比下降37%。
• 核心市场资本化率降至十年最低，部分资本流入非核心市场。
• 欧洲大陆与英国写字楼市场平均收益率低于4%。
• 预计2017年余下时间，CBD甲级写字楼收益率将维持在略低于4%的水平。

美国

• 2017年1-5月商业物业投资销售额同比减少15%。
• 技术型城市如硅谷、西雅图、波士顿租金增长强劲，资本化率低于6%。
• 次级市场及利基资产成为投资热点，部分买家尝试多元化投资。

澳大利亚/新西兰

• 澳大利亚大宗写字楼交易额达151亿澳元，较前一年有所下降但高于十年平均水平。
• 悉尼、墨尔本等地甲级写字楼实际租金上涨35%。
• 墨尔本经济前景及需求动力强劲，悉尼因供应有限仍具吸引力。

数据与图表说明

• 报告提供了各地区写字楼市场收益率、实际收益率、风险溢价等关键指标的图表。
• 数据涵盖2017年1月至6月及2007年至2017年的历史趋势。
• 亚洲、欧洲、美国及澳大利亚/新西兰的市场表现均有详细分析。

研究方法与团队

• 报告采用市场租金与资本价值的比率计算收益率，结合资本成本与预期收入增长率计算风险溢价。
• 研究团队由第一太平戴维斯与迪肯大学共同组成，数据由第一太平戴维斯研究部编制。
• 报告中列出了各地区的重要联系人及研究负责人，便于进一步咨询与交流。

结论

报告指出，尽管全球房地产市场面临利率波动与经济不确定性，但写字楼作为重要投资资产仍具吸引力。投资者需关注市场收益率与风险溢价的变化，合理配置资产，把握不同区域的发展机遇。