2017年上半年世界写字楼收益率纵览_18页_2mb

世界写字楼收益率纵览总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯与迪肯大学联合发布，旨在提供一套真实可靠、可用于同类比较的全球写字楼收益率数据。报告涵盖市场收益率、实际收益率、平均加权资本成本、增值率、市场风险溢价与实际风险溢价等关键指标，并分析了2016年下半年至2017年上半年全球及区域市场写字楼投资情况。

主要观点

1. 全球房地产投资市场概况

• 全球房地产投资市场持续面临挑战，但投资回报与多样化需求推动资本流通性增强。
• 报告是全球首份专门研究房地产投资收益率的报告，具有重要的参考价值。
• 全球经济增速低于长期平均水平，货币政策维持宽松基调。
• 全球10年期国债收益率在2016年下半年上升了44个基点，达到约1.7%。

2. 市场收益率与实际收益率

• 市场收益率：通过账面净租金除以资本价值计算得出，包含租户优惠政策的等价金额。
• 实际收益率：通过实际净租金除以资本价值计算得出，不包含租户优惠政策。
• 亚洲、英国/欧洲、美国及澳大利亚/新西兰的市场与实际收益率均有所变化，部分市场呈现下行趋势。

3. 平均加权资本成本

• 由股权成本（30%）与债务成本（70%）综合计算得出。
• 股权成本包括当前租金、租金上涨预期与管理费，债务成本则为当前债务利率。

4. 增值率与风险溢价

• 增值率：市场收益率与实际收益率减去平均加权资本成本的差值，反映市场收益的增值空间。
• 市场风险溢价：市场收益率减去无风险利率（10年期债券）并加上预期收入增长率。
• 实际风险溢价：实际收益率减去无风险利率并加上预期收入增长率，反映实际投资回报的增值空间。

关键信息

亚洲市场

• 2016年下半年，亚洲主要城市写字楼收益率全线收窄，预计2017年上半年仍有下探空间。
• 优质写字楼资产稀缺，投资成交额持续下滑，但部分市场交易数量高于长期平均水平。
• 亚洲房地产资本主要流向美国和英国，其中韩国投资增长最为显著。
• 亚洲写字楼销售成交额在2007年至2016年间呈现波动，2016年投资成交额有所下降。
• 亚洲买家组成以境外投资者为主，占比约40%，专业投资者如信托、基金也积极参与。

英国/欧洲市场

• 英国脱欧公投后，市场信心一度动摇，但年末投资者逐渐适应，市场进入长期调整期。
• 机构型投资者减少，海外私人投资者增加，英镑贬值吸引大量境外资金流入。
• 预计2017年英国投资总额将降至约500亿英镑，收益保障型投资将成主流。
• 欧洲大陆投资总额预计与2016年相当，但部分国家如西班牙、意大利优质资产收益率较高，吸引境外投资者。
• 欧洲写字楼销售成交额在2007年至2016年间呈现增长趋势，但部分市场面临供应短缺与资产稀缺问题。

美国市场

• 2016年1至11月，美国写字楼投资销售总额为1,240亿美元，较2015年同期下降4%。
• 供应短缺是写字楼投资成交额减少的主要原因，而非需求不足。
• 曼哈顿、华盛顿特区等顶级市场已出现供应过剩，而波士顿、洛杉矶等市场因行业增长吸引投资者。
• 部分市场如亚特兰大、达拉斯/沃斯堡已进入成熟期，吸引投资。

澳大利亚/新西兰市场

• 2016年澳大利亚房地产投资市场表现强劲，但投资成交额较2015年显著缩水。
• 墨尔本与悉尼租赁与投资需求增加，但布里斯班与珀斯面临挑战。
• 澳大利亚利率降至历史低位，但写字楼投资收益率全线下行，部分市场基本面回暖。

区域市场表现

投资趋势与挑战

• 全球写字楼投资市场面临资产稀缺、流动性不足等挑战。
• 投资者对收益率追逐持续，但需权衡风险与收益。
• 政治不确定性（如英国脱欧）影响市场信心，但部分市场已逐渐适应。
• 债券收益率波动与通胀预期变化影响整体投资环境。
• 未来净运营收益增长预期可能进一步影响收益率走向。

研究团队与联系方式

• 第一太平戴维斯：全球领先的房地产顾问公司，拥有700多家分公司与联营机构，员工超30,000名。
• 迪肯大学：以“LIVE·未来”为理念，致力于培养符合未来职业需求的人才。
• 主要联系人：
  • 亚洲：Simon Smith（亚太区研究及咨询顾问部，资深董事）
  • 英国/欧洲：Lydia Brissy（欧洲区研究部，董事）
  • 美国：Keith DeCoster（美国房地产分析部，董事）
  • 澳大利亚/新西兰：Tony Crabb（澳大利亚研究部，主管）

总结

本报告提供了全球及区域写字楼市场的收益率分析，揭示了投资趋势与挑战。投资者需关注市场收益率、实际收益率、风险溢价等关键指标，结合宏观经济环境与政策变化，合理评估投资机会与风险。第一太平戴维斯与迪肯大学的合作为市场提供了专业的研究支持，助力投资者做出更明智的决策。