2017年下半年世界写字楼收益率纵览_20页-2mb

世界写字楼收益率纵览总结

核心内容

本报告由第一太平戴维斯与迪肯大学联合发布，旨在提供一套全球通用的写字楼收益率指标，以衡量投资机会、风险与预期收益。报告涵盖全球多个地区的写字楼市场，分析了市场收益率、实际收益率、平均加权资本成本、增值率和风险溢价等关键指标，为投资者提供决策参考。

主要观点

• 全球资本流通性增强：在投资回报与多样化需求的推动下，资本的全球流动性显著提升，亟需统一的衡量标准。
• 报告填补市场空白：作为全球首份专门研究房地产投资收益率的报告，其数据具有真实可靠性和可比性，为市场提供了重要的参考价值。
• 市场收益率与实际收益率：市场收益率基于账面净租金计算，而实际收益率则扣除租户优惠政策，反映真实投资回报。
• 风险溢价计算：市场与实际风险溢价分别通过市场收益率与实际收益率减去无风险利率（10年期债券）并加上预期收入增长率得出，帮助投资者评估市场风险。
• 区域市场表现差异：各地区写字楼市场表现各异，受经济、政策、供需等因素影响显著。

关键信息

亚太区

• 整体趋势：积极心态主导亚洲写字楼市场，资本化率降至十年最低。
• 主要市场：中国大陆、日本、香港为投资最活跃地区。
• 境外投资：境外投资者占比高达50%，推动市场交易额增长。
• 收益率变化：市场收益率与实际收益率均呈下降趋势，但部分市场仍具增长潜力。
• 供需影响：悉尼与墨尔本因供应减少，实际租金上涨显著。

欧洲

• 投资趋势：预计2017年写字楼投资总额将减少5-10%，约2,000亿欧元。
• 核心市场：伦敦、巴黎、阿姆斯特丹等核心市场资本化率下降，但优质资产有限，流动性受限。
• 次级市场：北欧国家如奥斯陆、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹及巴黎成为投资者关注的焦点。
• 租金增长：预计2017年末，写字楼平均租金将同比上涨3.6%，其中奥斯陆涨幅最大。

美国

• 市场表现：写字楼投资市场交易额减少，但成交价坚挺，市场仍具吸引力。
• 供需关系：核心城市如纽约、旧金山的资本化率低于4%，吸引力下降。
• 技术市场：硅谷、西雅图、波士顿等技术市场租金增长动力强，资本化率低。
• 投资策略：投资者更倾向于关注次级市场和利基资产，如奥斯汀、纳什维尔。

澳大利亚/新西兰

• 投资热度：境外投资者活跃，推动市场交易额增长。
• 市场表现：悉尼与墨尔本因供应减少，租金上涨显著。
• 资本化率：在低利率环境下，房地产仍具吸引力。
• 经济复苏：部分城市如布里斯班、珀斯因经济复苏，写字楼净吸纳量回升。

研究方法

• 市场收益率：当前市场租金（账面净租金）除以当前资本价值。
• 实际收益率：当前市场租金（实际净租金）除以当前资本价值。
• 平均加权资本成本：股权成本（30%）与债务成本（70%）的加权平均。
• 增值率：市场收益率与实际收益率减去平均加权资本成本。
• 市场风险溢价：市场收益率减去无风险利率并加上预期收入增长率。
• 实际风险溢价：实际收益率减去无风险利率并加上预期收入增长率。

世界城市与市场分析

• 市场收益率：全球主要城市写字楼市场收益率数据表明，部分市场收益率处于历史低位。
• 实际收益率：实际收益率反映真实投资回报，部分市场仍具吸引力。
• 风险溢价：市场与实际风险溢价显示不同市场风险水平。
• 市场变化：各城市市场收益率与实际收益率在2017年1月至6月间有所波动，部分市场持续低迷。

投资趋势

• 资本流向：资本持续流入亚洲、欧洲及北美市场，尤其关注技术与次级市场。
• 投资者行为：境外投资者对亚洲及澳大利亚市场兴趣浓厚，而本土投资者关注反周期机会。
• 利率影响：低利率环境支持房地产投资，但若利率上升，收益率可能下降。
• 技术影响：技术颠覆传统房地产用途，推动市场结构变化。

重要联系人与研究团队

• 第一太平戴维斯：全球领先的房地产顾问公司，拥有700多家分公司与联营机构，提供一站式房地产服务。
• 迪肯大学：以“LIVE·未来”为理念，注重数字时代教育创新，获得多项国际排名认可。

总结

本报告通过详尽的数据分析，揭示了全球写字楼市场在2017年下半年的表现及趋势，强调了市场收益率、实际收益率、风险溢价等关键指标的重要性。同时，报告指出各地区市场受经济、政策及供需因素影响显著，投资者需关注不同市场的投资机会与风险。