第一太平戴维斯-2017年下半年世界写字楼收益率纵览-2018-20页-2mb

世界写字楼收益率纵览总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯与迪肯大学联合发布，旨在提供一套全球写字楼市场收益率的统一衡量标准。报告分析了2017年下半年各主要地区的写字楼市场表现，包括市场收益率、实际收益率、平均加权资本成本及风险溢价等关键指标，为投资者提供参考依据。

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主要观点

1. 全球写字楼市场趋势

• 资本在全球范围内流通性增强，推动房地产投资需求增长。
• 报告是全球首份专门研究房地产投资收益率的报告，由第一太平戴维斯数十名资深研究员历时一年多编制。
• 市场收益率和实际收益率均受到租金增长、资本价值上升及资本流入的影响。
• 在低利率环境下，房地产投资依然保持热度，但未来利率上升可能影响收益率水平。

2. 亚洲市场

• 积极心态主导亚洲写字楼市场，境外投资者活跃，投资成交额同比增长。
• 2016/17年度澳大利亚大宗写字楼交易额达151亿澳元，较上一年度略有下降，但仍高于十年平均水平。
• 悉尼和墨尔本是境外投资者偏爱的市场，尤其在供应减少、租金上涨的背景下。
• 核心区域优质资产有限，投资者开始关注次级区域和利基资产。

3. 欧洲市场

• 2017年欧洲写字楼投资总额预计减少5-10%，约2,000亿欧元。
• 核心市场如伦敦、巴黎等的资本化率下降，但优质资产流动性受限。
• 北欧国家如奥斯陆、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹和巴黎的租金增长显著，推动市场收益率。
• 投资者更关注收益型资产，而非增值型资产。

4. 美国市场

• 美国写字楼市场面临供应短缺和资本化率下降的挑战，但交易价格依然坚挺。
• 技术市场如硅谷、西雅图和波士顿的资本化率低于6%，显示出较高的吸引力。
• 一些投资者尝试多元化投资，如黑石集团收购养老资产。
• 次级市场和利基资产成为投资热点，而门户城市如纽约、旧金山的资本化率已接近底部。

5. 澳大利亚与新西兰市场

• 澳大利亚写字楼市场表现强劲，吸引境外资本，尤其是悉尼和墨尔本。
• 实际租金上涨，但收益率和内部回报率下降，反映资本增值明显。
• 墨尔本和布里斯班因经济前景和租户“再中心化”趋势，写字楼市场表现优于其他地区。

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关键信息

1. 收益率定义

• 市场收益率：当前市场租金（账面净租金） / 当前资本价值
• 实际收益率：当前市场租金（实际净租金） / 当前资本价值
• 平均加权资本成本：股权成本（30%） + 债务成本（70%）

2. 风险溢价计算

• 市场风险溢价：市场收益率 - 无风险利率（10年期债券） + 预期年收入增长率
• 实际风险溢价：实际收益率 - 无风险利率（10年期债券） + 预期年收入增长率

3. 市场表现

• 亚洲：市场收益率和实际收益率整体上升，但核心区域优质资产稀缺，导致交易额下降。
• 欧洲：市场收益率下降，资本增值空间缩小，投资者转向收益型资产。
• 美国：市场收益率因供应短缺而下降，但部分技术市场仍有增长潜力。
• 澳大利亚/新西兰：市场表现良好，境外资本流入显著，悉尼和墨尔本是主要投资区域。

4. 投资趋势

• 投资者对收益型资产的兴趣上升，同时对多元化投资策略更加关注。
• 随着技术进步和人口结构变化，房地产用途界限逐渐模糊，投资机会增多。
• 中国投资者趋于谨慎，对资产质量要求更高。

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区域数据亮点

亚洲

• 中国大陆、日本、香港是投资最活跃的市场。
• 增值型资产成为焦点，但交易额受限。

欧洲

• 英国、德国、法国、意大利为跨境投资热门地区。
• 北欧国家租金增长强劲，成为投资主力。

美国

• 硅谷、西雅图、波士顿为技术市场代表，资本化率低。
• 达拉斯-沃斯堡、亚特兰大、菲尼克斯等“阳光地带”市场租金增长动力更强。

澳大利亚/新西兰

• 悉尼甲级写字楼实际租金上涨35%，吸引境外投资者。
• 墨尔本经济前景良好，成为投资热点。

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报告作者与联系人

第一太平戴维斯

• 全球拥有700多家分公司与联营机构，提供一站式房地产服务。
• 在亚太区设有50多家分公司，涵盖多个国家和地区。

迪肯大学

• 以“LIVE·未来”为理念，注重数字时代教育创新。
• 在全球大学排名中表现优异，尤其在新兴大学排名中位居前列。

重要联系人

• Simon Smith（亚太区研究部，资深董事）
• Chris Freeman（澳大利亚资本策略部，全国主管）
• Keith DeCoster（美国房地产分析部，董事）
• Lydia Brissy（欧洲研究部，董事）
• Yolande Barnes（世界研究部，董事）

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结论

本报告揭示了2017年下半年全球写字楼市场的动态，指出尽管整体市场收益率处于低位，但投资热情依然高涨。各区域市场表现不一，亚洲和澳大利亚的市场吸引力强，而欧洲和美国则面临结构性挑战。投资者需密切关注利率变动和市场供需，以制定更加精准的投资策略。