Savills-2017年下半年世界写字楼收益率纵览-2017-20页_3mb

世界写字楼收益率纵览总结

核心内容

本报告由第一太平戴维斯与迪肯大学联合发布，旨在提供一套真实可靠、可比较的全球写字楼收益率数据。报告聚焦于市场收益率、实际收益率、平均加权资本成本、增值率及风险溢价等关键指标，分析了2017年下半年全球主要地区的写字楼市场表现。

主要观点

• 全球资本流动增强：投资回报与多样化需求推动资本全球流通，亟需统一标准衡量投资机会与风险。
• 市场收益率与实际收益率：市场收益率为当前市场租金除以资本价值，实际收益率则扣除租户优惠政策后的净租金除以资本价值。
• 平均加权资本成本：由股权成本（30%）与债务成本（70%）构成，反映资本成本结构。
• 增值率与风险溢价：增值率由市场收益率或实际收益率减去平均加权资本成本得出；风险溢价则结合无风险利率与租金增长预期进行计算。

关键信息

亚洲

• 投资趋势：境外投资者仍是亚洲写字楼市场的主要驱动力，尤其在澳大利亚、中国大陆、日本、香港等地区。
• 市场表现：2016/17年度，澳大利亚大宗写字楼交易额达151亿澳元，同比增长约50%。
• 收益率变化：悉尼甲级写字楼实际租金上涨35%，但收益率与内部回报率有所下调。
• 市场挑战：尽管市场活跃，但优质资产供应有限，部分资本转向次级市场与利基资产。

美国

• 市场动态：写字楼投资总额同比减少15%，但成交价依然坚挺。
• 区域差异：顶级技术市场（如硅谷、西雅图、波士顿）资本化率低于6%，单价高于400美元/平方英尺；阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大）租金增长动力更强。
• 投资策略：投资者更倾向于增值型资产，部分买家尝试多元化投资，如黑石集团收购养老资产。

欧洲

• 市场预测：2017年写字楼投资总额预计减少5-10%，约2,000亿欧元。
• 核心市场表现：核心市场资本化率下降，流动性受限，部分资本流入非核心市场。
• 增长预期：奥斯陆、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹、巴黎等城市写字楼租金有望同比上涨3.6%。

全球市场

• 市场风险与收益：市场收益率与实际收益率均受租金增长与资本成本影响，风险溢价反映市场预期回报。
• 投资环境：在低利率环境下，房地产仍具吸引力，但需警惕利率上升对收益率的影响。

数据来源与图表

• 所有数据均来自第一太平戴维斯研究部及RCA。
• 图表展示各区域写字楼市场收益率、实际收益率、风险溢价及成交额变化趋势。

研究团队

• 第一太平戴维斯：全球领先房地产顾问公司，拥有700多家分公司与联营机构，提供一站式房地产服务。
• 迪肯大学：致力于培养符合未来职业需求的人才，采用先进信息技术提升教育体验，获得多项国际排名认可。

重要联系人

• 英国/欧洲：Simon Hope、Rasheed Hassan、Ned Baring、Tristam Larder、Chris Gillum、Lydia Brissy等。
• 亚太区：Simon Smith、Chris Freeman、James Macdonald、熊志坤、陈大荒、Robert Ritacca等。
• 其他地区：包括美国、澳大利亚、新西兰、新加坡、越南等，均有相关负责人提供专业支持。

总结

本报告为全球房地产投资者提供了关键的收益率数据与市场趋势分析，强调了资本成本、租金增长及市场流动性对投资决策的影响。各区域市场表现各异，亚洲与欧洲市场面临供应与需求的结构性变化，美国市场则呈现技术与阳光地带的双重投资机会。第一太平戴维斯与迪肯大学的合作，为投资者提供了有价值的参考与洞察。