2019年下半年大湾区甲级写字楼指数报告_12页_7mb

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容

第一太平戴维斯研究部发布了大湾区甲级写字楼指数，旨在为投资者、开发商、业主和企业租户提供参考，以了解大湾区各城市甲级写字楼市场的变动趋势。该指数涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，澳门暂未纳入。指数分为租金指数和价格指数，分别反映租赁市场和投资市场的变化。

主要观点

• 市场整体表现：2019年下半年，大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下跌2.5%和3.6%，至166.6和209.2。尽管如此，租金十年期涨幅仍高达66.6%。
• 新增供应：全年新增供应达140万平方米，其中深圳贡献了75.4%，成为主要供应来源。
• 空置率变化：大湾区平均空置率环比上升2.5个百分点至16.3%。香港和广州空置率维持在个位数，分别为4.7%和4.8%。深圳和东莞空置率因新增供应而显著上升，分别达24.6%和28.9%。
• 租用成本差异：香港总租用成本仍居首位，达866.0元/平方米/月，是深圳和广州的3.8倍和4.2倍。深圳和广州总租用成本分别下降1.5%和1.6%，而东莞和惠州因政策支持和基建完善，总租用成本分别增长3.5%和1.4%。
• 城市表现差异：
  • 深圳：租金指数跌幅最大（6.7%），主要受经济放缓和供应过剩影响。
  • 东莞：租金指数涨幅最大（2.1%），因其较低的租用成本和对深圳企业的吸引力。
  • 珠海：受政策激励影响，租赁需求回暖，空置率下降3.2个百分点至34.1%。
  • 佛山：租金持续下跌，主要因供应过剩和激烈竞争。
• 市场周期：截至2019年底，香港、深圳和广州进入租金下降初期，而珠海和东莞进入下降末期，租金跌幅收窄。澳门因供应有限，处于上升末期。
• 影响因素：经济不确定性、中美贸易争端、新增供应过量、政策支持、交通基础设施改善、人力成本等共同影响市场表现。

关键信息

• 租金指数：反映各城市间写字楼租金的变化趋势，是评估租赁市场活跃度的重要指标。
• 价格指数：反映各城市间写字楼销售价格的变化趋势，是衡量投资市场健康状况的关键。
• 总租用成本：包含净有效租金、物业管理费及相关税费，是衡量市场整体成本的重要参数。
• 指数更新周期：自2019年10月首次发布，每半年更新一次。
• 政策影响：政策支持成为推动部分城市租赁需求增长的重要因素，如珠海的激励政策和东莞的基建发展。
• 经济与市场联动：市场表现与城市经济结构、产业结构、供需关系密切相关。例如，东莞因经济水平提高和交通改善，吸引了深圳企业的迁移。
• 疫情短期影响：新冠疫情对市场造成一定短期影响，但预计市场将逐步从历史高点回调，长期仍取决于经济基本面和供需动态。

城市表现概览

结论

2019年下半年，大湾区甲级写字楼市场整体呈现调整态势，租金和价格指数均有所下跌，主要受经济放缓、新增供应过剩及社会不确定性影响。然而，部分城市如东莞和珠海因政策支持和成本优势，展现出相对较强的市场韧性。未来市场走势将取决于经济基本面、政策导向和供需平衡的持续改善。第一太平戴维斯将持续监测市场动态，为相关方提供及时的市场分析和建议。