行业深度报告：保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式_1__27页_2mb

报告摘要

REITs市场与招商基金蛇口租赁住房REIT总结

核心内容概述

REITs（不动产投资信托基金）作为一种重要的资产配置工具，近年来在基础设施领域持续发展。保障房REITs作为产权类REITs的一种，兼具底层资产增值与稳定收益现金流的双重回报，P/FFO（市净率）稳定在25-35之间。随着国家政策推动，保障房REITs市场逐步扩大，截至2024年8月末，保障房REITs在40只REITs基金中占比6%，市场认可度持续提升。

招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）是保障性租赁住房类的契约型封闭式基金，成立于2024年9月26日，上市时间为2024年10月23日，存续期52年。该REITs持有的基础设施项目包括太子湾和林下两个项目，均为优质保障房资产，具备稳定经营现金流和高出租率，市场价值评估为人民币12.46亿元。

主要观点

保障房REITs市场发展迅速：
- 2021年7月，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点范围，2022年首批保障房REITs上市，发行规模总计37.97亿元。
- 保障房REITs市场总市值占REITs产品的6%，且市场价值认可度高，显示其在资产配置中的吸引力。
- 保障房REITs与股票市场及债券市场相关性较低，具有较高的配置性价比，尤其在债券市场利率中枢下行、整体收益率下行的环境下表现突出。
招商蛇口保租房REIT项目运营表现优异：
- 项目出租率持续稳定，2024年6月30日太子湾项目出租率约为94.61%，林下项目出租率约为97.85%。
- 项目租金收入稳定增长，2023年租金收入同比增长2.91%，配套商业租金收入同比增长224.61%。
- 项目净利润同比增长18.17%，显示出良好的盈利能力。
- 项目运营模式成熟，由招商基金作为管理人，招商伊敦作为外部管理机构，托管人为兴业银行，形成了清晰的治理结构和运营体系。
资产质量与市场前景良好：
- 太子湾和林下项目均位于深圳南山区，地理位置优越，周边配套齐全，客群适配度高，且租赁住房质量高，室内设施完善。
- 项目周边同类型项目出租率稳定于90%以上，显示出市场对保障房REITs的强烈需求。
- 项目长期分派率预期良好，2024年年化分派率为4.37%，2025年预计为4.42%，具有较高的收益稳定性。
估值与投资建议：
- 招商蛇口保租房REIT项目采用收益法进行估值，评估总值为12.46亿元，按产证建筑面积计算的市场价值单价为19094.83元/平方米。
- 项目评估增值率较高，太子湾项目评估增值率为138.47%，林下项目评估增值率为256.95%，反映资产的长期价值潜力。
- 从整体REITs市场来看，保障房REITs具备高分红、中低风险的特性，符合当前资产配置需求，板块具备较好的投资机会，维持“看好”评级。

关键信息

政策背景：
- 2021年7月，国家发改委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入REITs试点范围。
- 2022年5月，国务院办公厅、沪深交易所、证监会、国资委等多部门出台相关政策，推动保障房REITs健康发展。
市场表现：
- 保障房REITs在2022年下半年和2024年1月集中发行，市场认购倍数突破百倍。
- 项目出租率稳定在较高水平，显示市场需求旺盛。
项目运营数据：
- 太子湾项目：2023年营业收入8328.42万元，净利润3062.01万元，出租率94.61%。
- 林下项目：2023年营业收入8328.42万元，净利润3062.01万元，出租率97.85%。
- 项目整体运营稳定，资产价值持续增长。
未来预测：
- 2024-2026年，项目营业收入预计增长，净利润及息税折旧摊销前利润均呈现上升趋势。
- 租赁住房租金收入预计增长缓慢，配套商业租金收入预计继续增长，其他收入趋于稳定。
- 分派率预计维持在4.05%-4.42%之间，具有较高的分红能力。