20260413-山西证券-新券定价——中航北京昌保租赁住房REIT_政府配租_北京第二只租赁住房REIT_2页_345kb

报告摘要

中航北京昌保租赁住房 REIT 总结

核心内容

中航北京昌保租赁住房 REIT（180503.OF）是北京第二只租赁住房 REIT，于2026年4月8日完成认购。该REIT底层资产为昌平未来科学城的三个公租房项目：滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园，合计提供1394套公租房，总可出租面积约10.54万平方米。项目最早于2017年11月投入运营，原始权益人昌平保障房公司还运营多个其他保障性住房项目，总面积逾65万平方米，未来扩募空间较大。

主要观点

项目背景与特点
该REIT属于产权类保障性租赁住房，具有政策支持和稳定现金流的特点，尤其在低利率环境下具有稀缺性。
发行情况
- 网下有效认购倍数高达434.92倍，显示机构投资者对该REIT的高度认可。
- 发行价为2.317元/份，位于询价区间2.09-2.318元的99.56分位。
- 评估机构为深圳戴德梁行，评估价值为8.20亿元，折现率5.25%，低于已上市保租房REITs的普遍折现率（6.0%-6.5%），发行价对应P/NAV为1.13倍。
财务表现
- 2025年1-9月租金收入为3391万元，EBITDA为2770万元。
- 2025年10-12月和2026年可供分配金额预测分别为849.79万元（全年）和3439.61万元，年化派息率分别为4.11%和4.15%。
- 发行价对应年化派息率3.64%和3.67%，对应2026年EP/FFO为26.94倍。
二级市场估值
- 已上市保租房类REITs共8只，最新平均P/NAV为1.40倍，P/FFO为36.69倍，TTM派息率为2.71%。
- 与华夏北京保障房REIT（508068.0F）相比，昌保REIT体量较小，但具备扩募预期，因此可能长期享有溢价。
- 合理估值区间为3.00-3.40元，较发行价高29.36%-46.77%。