深度报告-20250314-开源证券-行业深度报告_保障房REITs专题报告_租赁住房REIT陆续入市_优质资产助力搭建房地产新模式_27页_2mb

REITs 与保障房 REITs 专题总结

核心内容概述

REITs（不动产投资信托基金）作为重要的资产配置工具，具有稳定收益和中低风险的特点。2025年3月，保障房 REITs 仍被市场看好，其在REITs总市值中占比约6%，显示出其在市场中的重要地位。保障房 REITs 不仅具备底层资产增值属性，还拥有稳定的经营现金流，其 P/FFO（市净率）稳定在25-35之间，具备高性价比，尤其在债券市场利率中枢下行的环境下更具吸引力。

主要观点

• 政策支持：自2021年7月保障性租赁住房纳入REITs试点范围以来，保障房REITs持续扩容，2022年8月首批项目上市，2024年1月又有新项目发行。
• 市场认可度高：保障房REITs在发行环节普遍获得高认购倍数，市场对其资产品类的认可度持续提升。
• 优质资产稀缺：保障房REITs的底层资产多为优质资产，具备稳定收益和资产升值潜力，且与股票及债券市场相关性较低。
• 稳定经营现金流：保障房REITs拥有相对可预见的收入现金流，为投资者提供稳定的回报。
• 长期发展看好：在政策力度加强、社保金和养老金入市预期下，保障房REITs的配置性价比将持续提升，具备较好的投资机会。

关键信息

保障房REITs市场概况

• 截至2024年8月，统计范围内40只REITs基金中，保障房REITs占5只，总市值占比约6%。
• 2022年下半年集中发行4只，2024年1月国泰君安城投宽庭保租房REIT发行。
• 市场对保障房REITs的认购倍数普遍突破百倍，认可度持续提升。

招商基金蛇口租赁住房REIT项目

• 项目基本情况：项目包括太子湾和林下两个保障性租赁住房项目，共持有462套租赁住房、15套配套商业及182个地下车位。
• 运营现状：
  • 截至2024年6月30日，太子湾项目租赁住房出租率94.61%，配套商业出租率76.03%。
  • 林下项目租赁住房出租率97.85%。
• 收入情况：
  • 2023年项目营业收入为8328.42万元，同比增长4.33%。
  • 租赁住房租金收入7648.24万元，同比增长2.91%。
  • 配套商业租金收入106.99万元，同比增长224.61%。
• 市场展望：
  • 深圳南山区保障性住房供不应求，项目市场需求稳定。
  • 租金递增率一般为3%，配套商业租金增长率预计趋于稳定。
• 估值情况：
  • 项目采用收益法估值，评估总值为12.46亿元，评估单价为19094.83元/平方米。
  • 太子湾项目评估增值率为138.47%，林下项目评估增值率为256.95%。
• 发展预测：
  • 预计2024-2026年项目营业收入将稳步增长，净利润和EBITDA也将持续上升。
  • 项目分派率预计保持在4%左右，具备较高的分红能力。

风险提示

1. 公募REITs价格变动及运营风险。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。
3. 各类别资金入市进度不及预期。
4. 项目长期分派率不及预期。

投资建议

• 保障房REITs作为产权类REITs，具有双重回报机制，即资产增值和收益现金流。
• 在整体收益率下行的背景下，保障房REITs具备较高的配置性价比。
• 建议投资者关注其稳定现金流和政策支持带来的长期投资价值，维持行业“看好”评级。

附录：REITs市场表现与资产类型对比

图表目录（摘要）

• 图1：保障房类REITs市场总市值占REITs产品的6%。
• 图2：保障房类REITs上市后市场价值认可度高。
• 图3：招商蛇口保租房REIT运营体系成熟。
• 图4：招商蛇口保租房REIT治理结构清晰。
• 图5：招商蛇口保租房基金管理团队经验丰富。
• 图6：招商蛇口保租房外部管理机构深受客户认可。
• 图7：招商蛇口保租房REIT资产股权结构。
• 图8：太子湾项目通过自有房屋租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入。
• 图9：太子湾项目整体交通及区位优势明显。
• 图10：太子湾项目周边配套齐全。
• 图11：太子湾项目租赁房项目质量高。
• 图12：林下项目整体交通及区位优势明显。
• 图13：林下项目周边配套齐全。
• 图14：林下项目小区质量高，客群适配度高。
• 图15：项目营业收入整体呈现上升趋势。
• 图16：项目租赁房收入稳健增长。
• 图17：项目配套商业收入增长迅速。
• 图18：项目其他收入维持稳定。
• 图19：项目净利润呈现上升趋势。
• 图20：项目EBITDA呈现上升趋势。
• 图21：深圳市及南山区常住人口持续增长。
• 图22：南山区租赁市场受办公区域影响需求较大。
• 图23：预计项目租赁房收入保持稳健。
• 图24：预计项目配套商业收入继续增长。
• 图25：预计项目营业收入整体继续呈现上升趋势。
• 图26：预计项目其他收入维持稳定。
• 图27：预计项目净利润继续呈现上升趋势。
• 图28：预计项目EBITDA继续呈现上升趋势。
• 图29：REITs资产与股票市场及债券市场相关性较小。

表格目录（摘要）

• 表1：保障性住房REITs及相关政策。
• 表2：太子湾项目资产包含租赁住房及其配套商业、地下车库及设备用房。
• 表3：林下项目资产包含租赁住房及其地下车库、设备用房。
• 表4：招商蛇口保租房REIT项目时点出租率情况优异。
• 表5：招商蛇口保租房REIT项目租金水平合理。
• 表6：招商蛇口保租房REIT项目平均出租率呈现积极态势。
• 表7：招商蛇口保租房REIT项目平均租金呈现上升态势。
• 表8：项目出租收入情况呈现上升态势。
• 表9：项目周边竞品出租率稳定于90%以上。
• 表10：招商蛇口保障房估值相关参数。
• 表11：招商蛇口保租房REIT项目估值。
• 表12：基础设施项目账面价值与评估价值对比。
• 表13：项目收入及利润情况预测。
• 表14：项目分派率预估情况。
• 表15：保障房REITs的P/FFO稳定于25-35之间。