20260414-山西证券-_山证可转债_新券定价_中航北京昌保租赁住房REIT_政府配租_北京第二只租赁住房REITs_2页_166kb

中航北京昌保租赁住房REIT总结

核心内容

中航北京昌保租赁住房REIT（180503.OF）是北京第二只租赁住房REITs，于2026年4月8日开始认购。该REITs底层资产为三个位于北京昌平未来科学城的公租房项目：滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园，合计提供1394套公租房，总可出租面积约10.54万平方米。项目最早于2017年11月投入运营，产权类保障性租赁住房，存续期长达62年，发售规模为4亿份，募资总额达9.268亿元。

原始权益人昌平保障房公司除持有本项目外，还管理着12个其他保障性住房项目，总面积逾65万平方米，显示出较强的项目运营能力和未来扩募潜力。

主要观点

• 发行情况：该REITs在发行期间受到机构投资者热烈追捧，网下有效认购倍数高达434.92倍，发行价为2.317元/份，处于询价区间2.09-2.318元的99.56分位，显示市场对其的认可。
• 估值分析：评估机构深圳戴德梁行给出的评估价值为8.20亿元，折现率为5.25%，低于已上市保租房REITs普遍的6.0-6.5%。发行价对应P/NAV为1.13x，表明其估值处于相对低位。
• 现金流表现：2025年1-9月租金收入为3391万元，EBITDA为2770万元。预计2025年10-12月和2026年可供分配金额分别为849.79万元和3439.61万元，年化派息率分别为4.11%和4.15%。
• 发行价对应指标：发行价对应的年化派息率为3.64%和3.67%，对应2026年EP/FFO为26.94倍。
• 二级市场估值：参考已上市的8只保租房类REITs，其最新平均P/NAV为1.40倍，P/FFO为36.69倍，派息率TTM为2.71%。其中，华夏北京保障房REIT（508068.OF）是最可比标的，其最新P/NAV为1.46倍，P/FFO为39.55倍，派息率TTM为2.53%。
• 合理估值区间：综合考虑项目体量较小及未来扩募预期，我们认为中航北京昌保租赁住房REIT的合理估值区间为3.00-3.40元，较发行价有29.36%-46.77%的溢价空间。

关键信息

• 底层资产：北京昌平未来科学城的三个公租房项目，合计可出租面积10.54万平方米。
• 发行时间：2026年4月8日。
• 发行价格：2.317元/份，处于询价区间的高分位。
• 发行规模：4亿份，募资总额9.268亿元。
• 派息率：发行价对应年化派息率3.64%-3.67%，低于当前市场水平。
• 合理估值：参考可比REITs，合理估值区间为3.00-3.40元，较发行价有明显溢价空间。
• 风险提示：
  • 租金或出租率下滑；
  • 项目运营风险；
  • REITs市场估值中枢下移。

总结

中航北京昌保租赁住房REIT作为北京第二只租赁住房REITs，凭借其优质的底层资产和政策支持，具备较强的吸引力。尽管发行价对应较低的派息率和估值倍数，但考虑到其未来扩募潜力及市场对保租房类资产的偏好，其合理估值区间有望高于发行价，长期具备投资价值。投资者应关注其运营表现及市场环境变化，合理评估其投资风险与收益。