20150522-安信国际证券-中国宏泰发展-06166.HK-园区开发业务进入扩张期_京津冀一体化加速发展_32页_2mb

中国宏泰发展深度分析报告总结

核心内容概述

中国宏泰发展（6166.HK）是一家专注于产业市镇规划、开发及运营服务的大型地产企业，自2005年转型为新型城镇化建设开发商以来，长期致力于京津冀一体化及“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发。公司业务涵盖土地开发、物业发展及物业租赁，2014年实现收入23.9亿港元，同比增长97.15%，其中物业发展贡献最大，占比达55%。

主要观点

1. 公司模式优势显著

• 公司采用独特的园区开发模式，实现政企双赢，解决传统开发模式中的资金瓶颈和招商效率低的问题。
• 园区开发模式为轻资产开发+快速复制+高弹性，通过土地整理和基础设施建设为政府提供服务，获得土地出让金净收益及招商引资服务费。
• 公司在产业市镇开发中具备四大核心能力：产业市镇规划、设计、产业定位、基础设施建设、招商引资及增值服务。

2. 京津冀一体化带来发展机遇

• 京津冀一体化上升为国家战略，推动区域协同发展，公司多个园区位于廊坊市及张家口市，受益于区域政策红利。
• 北京新机场建设将带动廊坊地区临空经济区发展，为公司带来新的增长点。
• 大气污染治理和产业疏解政策将促进北京非首都功能向河北转移，提升区域整体发展水平。

3. 公司盈利模式多样，收入来源稳定

• 公司盈利主要来源于土地开发、招商引资服务及物业销售，其中物业销售占比超过80%。
• 龙河高新区作为公司标杆项目，已实现土地出让及招商引资的显著成果，公司未来有望在更多园区复制这一模式。
• 预计公司2015-2017年收入分别为30.3亿、40.2亿和51.9亿，净利润分别为7.81亿、10.92亿和14.22亿，EPS分别为0.48元、0.67元和0.87元。

4. 公司估值被低估

• 当前股价为3.61港元，公司重估净资产为4.79元人民币，对应港币5.98元，目标价为4.80港元，显示公司价值被低估。
• 公司估值参考港股内房股平均8X市盈率，对应2015年业绩目标价为3.84元人民币，即4.80元港币。

关键信息

1. 业务板块

• 土地开发：公司通过土地整理、基础设施建设获得土地出让金净收益。
• 物业发展：公司以低成本获取土地，开发住宅、商业及产业物业，实现高去化率。
• 物业租赁：公司租赁物业，实现稳定现金流。

2. 园区项目

• 龙河高新区：规划面积2800万平方米，已出让面积290万平方米，公司通过土地出让和招商引资服务获取收益。
• 龙河商务休闲区：规划面积950万平方米，预计2035年完成土地出让。
• 广阳科技园：规划面积1500万平方米，预计2015年完成项目规划，2026年完成开发。
• 滁州示范园：规划面积1500万平方米，公司仅负责市场行销，吸引投资者建立业务。
• 张家口新区：规划面积3000万平方米，受益于冬奥会申办，未来价值有望大幅提升。

3. 公司管理层

• 公司拥有经验丰富的高级管理层，其中王建军先生为公司创始人及总裁，具有19年房地产行业经验。
• 其他执行董事如杨允、王亚刚等均具备超过10年房地产及相关行业经验，为公司提供多元化管理支持。

4. 财务表现

• 2014年公司净利润为7.0亿人民币，同比下降8.2%，主要受融资成本上升及投资物业公允价值变动影响。
• 公司毛利率由2013年的67.5%下降至2014年的47.2%，但物业销售收入增长显著。

5. 风险提示

• 京津冀一体化低于预期
• 公司地产销售快速下滑
• 中国信贷政策大幅收紧
• 政府土地出让额度下降

估值与预测

盈利预测

• 2015-2017年收入预测：30.3亿、40.2亿、51.9亿，同比增长26.9%、32.5%、29.0%。
• 2015-2017年净利润预测：7.81亿、10.92亿、14.22亿，同比增长11.5%、39.9%、30.2%。
• 2015-2017年EPS预测：0.48元、0.67元、0.87元。

估值分析

• 当前股价为3.61港元，公司重估净资产为4.79元人民币，对应港币5.98元。
• 目标价为4.80港元，较当前股价有明显提升空间。
• 公司市净率（P/B）为1.5倍，低于行业平均水平，显示估值偏低。

总结

中国宏泰发展凭借其独特的园区开发模式，在京津冀一体化政策推动下，有望实现业务快速扩张及盈利增长。公司以轻资产模式开发产业市镇，通过土地出让金净收益和招商引资服务费获得稳定现金流。随着京津冀协同发展及北京新机场建设，公司未来价值有望显著提升。当前估值较低，具备较大上涨空间，值得关注。