同策房产咨询-20170106-上海土地市场监测报告-2016年特刊-_25页_2mb

上海土地市场2016年全年报告总结

核心内容

2016年全年上海土地市场表现如下：

• 土地成交面积：883.45公顷，同比下滑19%，连续5年下滑。
• 宅地成交面积：327.58公顷，同比下滑44%。
• 综合性用地成交面积：53.25公顷，同比下滑56%。
• 商办用地成交面积：190.3公顷，同比上扬49%。
• 土地成交金额：1638亿元，同比下滑7%，但依旧保持高位。
• 平均楼面地价：10583元/平米，首破万元，同比上扬19%。
• 宅地平均楼面地价：17629元/平米，同比上扬74%。
• 商办用地平均楼面地价：11791元/平米，同比下滑8%。
• 调控政策影响：2016年上海房地产市场迎来史上最严调控，政策抑制了“地王”现象，开发商资金来源受到严格监管。

主要观点

1. 成交量持续下滑：2016年上海土地市场成交量连续5年下滑，尤其宅地和综合性用地下降明显，而商办用地则有所回升。
2. 土地供应减少：2016年全年土地供应量降至有监测数据以来最低，尤其是住宅用地供应量大幅减少。
3. 调控政策影响深远：政府通过“控地王”政策和资金来源监管，有效遏制了土地市场过热现象，使得土地成交价格趋于理性。
4. 土地成交金额保持稳定：尽管成交面积下降，但土地成交金额仍维持在1638亿元，显示出市场仍有一定活力。
5. 楼面地价显著上涨：2016年上海楼面地价首破万元，住宅用地涨幅最大，商办用地则略有下降。
6. 市场结构变化：商办用地在土地成交结构中占比上升，从12%升至22%，反映出市场重心向非住宅方向偏移。
7. 年末宅地供应增加：四季度土地供应骤降，但12月宅地供应有所回升，主要集中在临港新城、金山、奉贤等偏远区域。
8. “地王”现象受控：2016年房地产市场调控力度加大，土地市场趋于理性，预计2017年“地王”将不再出现。

关键信息

土地供应情况

• 12月土地供应：公示地块29幅，合计156.77公顷，环比增加9个百分点。
• 宅地供应：12月推出22幅宅地，合计91.34公顷，但大部分为动迁配套房用地。
• 商办用地供应：12月仅推出3幅商办用地，合计4.44公顷，较11月大幅下滑86%。
• 全年供应：全年各类土地供应量为955.86公顷，环比下滑52%。

土地成交情况

• 12月土地成交：32幅地块，合计176.48公顷，环比上扬1.63倍。
• 宅地成交：14幅地块，合计58.39公顷，其中2幅为纯商品住宅用地。
• 商办用地成交：7幅地块，合计29.69公顷，分布在虹口、青浦、普陀、长宁等地。
• 全年成交：883.45公顷，同比下滑19%；其中宅地占比降至37%，综合性用地降至6%，商办用地升至22%。

土地成交金额走势

• 12月成交金额：158亿元，环比上扬64%。
• 全年成交金额：1638亿元，同比下滑7%。
• 宅地成交金额：1196亿元，同比下滑7%。
• 商办用地成交金额：399亿元，同比上扬13%。

楼面地价走势

• 平均楼面地价：10583元/平米，同比上扬19%。
• 宅地楼面地价：17629元/平米，同比上扬74%。
• 商办用地楼面地价：11791元/平米，同比下滑8%。

土地成交金额TOP10

楼面地价TOP10

松江小昆山镇地块情况

• 12月地块：4幅地块集中公示，合计出让面积17.25公顷，可建面积20.7万平米，起拍楼面地价1.8万元/平米。
• 地块起拍单价：1.7-1.8万元/平米，远高于2016年出让的两幅地块。
• 地块用途：纯宅地、综合性用地、商办用地各1幅。
• 出让时间：3月29日。

奉贤柘林镇地块情况

• 12月地块：奉贤柘林镇04-01区域商住办地块拍卖出让。
• 地块成交情况：绿地集团以9.05亿元竞得，成交楼面价9079元/平米，溢价率31.5%。
• 地块位置：奉贤区柘林镇，地块周边生活商业配套较为有限。
• 地块影响：该地块的成交带动了板块房价上涨，从12095元/平米上涨至18320元/平米。

附录信息

• 附录1：2016年12月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

  • 12月共公示29幅地块，合计156.77公顷。
  • 宅地供应集中在金山、松江、奉贤等区域。
  • 商办地块集中在青浦、闵行、宝山等区域。

• 附录2：2016年12月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

  • 12月共成交32幅地块，合计176.48公顷。
  • 宅地成交14幅，其中2幅为纯商品住宅用地。
  • 商办地块成交7幅，分布在虹口、青浦、普陀、长宁等地。
  • 地块成交价格和楼面地价差异较大，部分地块溢价率较低。

总体趋势

• 调控影响：政府调控政策显著影响土地市场，抑制了“地王”现象，开发商资金来源更加严格。
• 市场展望：预计2017年上海土地市场将平稳发展，房价涨幅可能放缓，尤其是中高端楼盘和外环沿线“地王”频出的板块。

附录信息来源

• 数据来源：同策咨询研究部。
• 联系方式：同策咨询研究部，许之静，邮箱：xuzhijing@tospur.com，电话：021-51560606*8139。

免责声明

本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。文中的观点、结论和建议仅供参考，最终以土地交易中心实际土拍日期为准。