2018新三板物业年度策略：蓄势待发，扬帆起航-20171224-安信证券-48页-3mb

2018新三板物业年度策略总结

核心内容

2017年标志着中国房地产市场从“增量时代”向“存量时代”转变，物业服务行业迎来了新的发展机遇。随着房地产投资增速放缓，供给端指标下行，房地产企业开始更加重视存量资产的管理和优化。与此同时，物业行业在财务表现上呈现出强劲的增长势头，盈利能力提升，资本市场的认可度也显著提高，特别是南都物业成功IPO，为行业注入了新的活力。

主要观点

1. 供给端与需求端的变化

• 供给端：新建住宅面积的三大指标（竣工面积、施工面积、新开工面积）均出现下行趋势，表明房地产市场进入存量时代，住宅存量大，新房需求不可持续。
• 需求端：二手房交易量持续增长，尤其是三四线城市，成为存量时代的重要标志。一线城市虽然成交放缓，但刚需仍支撑市场。

2. 财务表现与行业潜力

• 盈利能力增强：2016年物业整体板块的营收和净利润均实现快速增长，2017年上半年，营收和净利润分别达到74.68亿元和6.94亿元，占2016年营收和净利润的56.32%和66.4%。
• 龙头企业崛起：截至2017年H1，新三板物业板块中营收超3亿元的企业增加至7家，营收占比达52.46%，净利润占比达54%，显示出行业集中度提升。
• 板块估值合理：新三板物业板块的PE已回归合理水平，港股物业公司的估值也趋于稳定，显示出市场对物业行业的信心。

3. 资本市场动态

• 南都物业IPO成功：南都物业在2017年12月成功过会，标志着物业企业正式进入A股市场。
• Pre-IPO企业活跃：新城悦排队IPO，一卡通和永升物业处于上市辅导阶段，显示出资本市场的青睐。

关键信息

1. 物业服务行业发展趋势

• 向现代服务业转型：物业服务企业开始引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，向集约化、科技化方向发展。
• 外延并购成为趋势：2018年，跑马圈地与外延并购并重，规模扩张是行业发展的主要策略之一。
• 社区O2O开发：企业应结合自身实际，考虑客户群体、经营体量、母公司实力等因素，发展社区O2O业务。

2. 五大行的成功经验

• 产业链整合：通过向上下游渗透，实现全面专业化服务。
• 并购扩张：不断通过收购和被收购，整合资源，拓展业务版图。
• 科技应用：引入科技概念，提高业务分析能力和效率，降低成本。

3. 2018年展望

• 规模优先：地产背景企业更具市场认可度，规模效应明显。
• 创新更佳：物业企业应注重增值服务，探索新的市场需求。
• 资本助力：新三板作为重要的资本平台，为物业服务企业提供了良好的发展环境。

建议关注企业

• 嘉宝股份：背靠地产公司，实现物业管理与商业运营双发展。
• 开元物业：生活、文化、养老三位一体，业务扩张全国。
• 盛全物业：英式服务内核，定位高端市场。
• 美的物业：提供增值服务，丰富物业内涵。
• 新鸿运：由官方市场向公众市场转型，进军互联网产业。
• 世联君汇：世联行子公司，主攻商办物业运营。

风险提示

• 行业发展不及预期
• 物业费收缴率降低
• 物业费提价受阻

图表目录（简要）

• 图1：物业管理面积与GDP增速对比
• 图2：物业管理面积与房屋新开工面积对比
• 图3：房屋新开工面积增速与GDP增速
• 图4：住宅房屋竣工面积及增速
• 图5：住宅房屋施工面积及增速
• 图6：住宅房屋新开工面积及增速
• 图7：房地产开发投资完成额
• 图8：各能级城市二手房月均成交量
• 图9：各能级城市二手房月均GMV
• 图10：北上广深二手房与新房成交量之比变化
• 图11：新三板物管企业背景分类
• 图12：龙头企业盈利情况
• 图13：龙头企业营收及增速对比
• 图14：龙头企业归母净利润及增速对比
• 图15：板块估值情况
• 图16：港股企业PE
• 图17：物业服务企业的资本之路
• 图18：营业收入对比（亿美元）
• 图19：净利润对比（百万美元）
• 图20：公司发展历程
• 图21：公司商业模式
• 图22：2015-2016重要公司的收购
• 图23：历年现金支出（百万美元）
• 图24：2010-2017Q3营收情况（亿美元）
• 图25：2010-2017Q3归母净利润情况（百万美元）
• 图26：2010-2016各细分业务营收（百万美元）
• 图27：2010-2016细分业务占比
• 图28：2007-2016年公司各地区营业收入（百万美元）
• 图29：数据和技术支出占业务收入百分比
• 图30：房地产科技可为公司带来价值增值
• 图31：世邦魏理仕公司发展历程
• 图32：世邦魏理仕总营收（亿美元）及其增速
• 图33：世邦魏理仕营业利润（万美元）及其增速
• 图34：三大地区2017Q3业绩
• 图35：四大收入来源
• 图36：世邦魏理仕物业管理业务不断发展
• 图37：2017年世邦魏理仕代表性客户情况
• 图38：世邦魏理仕投资科技提高专业水平
• 图39：高力国际办事处分布
• 图40：高力国际发展历程
• 图41：高力国际四大业务
• 图42：高力国际业务整合平台
• 图43：2017Q3高力国际三大收入来源及增长情况（百万美元）
• 图44：2017Q3高力国际分区域收入（百万美元）及占比
• 图45：2016Q3高力国际分区域收入（百万美元）及占比
• 图46：高力国际MSCRM系统
• 图47：世邦魏理仕投资科技提高专业水平
• 图48：公司广阔的地理分布
• 图49：2012-2016营业收入（百万英镑）
• 图50：2012-2016潜在收益（百万英镑）
• 图51：商铺及零售服务
• 图52：住宅销售业务
• 图53：公司收入（百万英镑）
• 图54：公司业务收入来源
• 图55：物业管理收入
• 图56：咨询收入
• 图57：公司发展历程
• 图58：公司物业管理业务商业模式
• 图59：咨询业务与物业管理
• 图60：代理/房东租赁平台
• 图61：港股上市公司分类
• 图62：浦江中国发展历程
• 图63：浦江中国历年营收情况
• 图64：浦江中国历年净利润情况
• 图65：各业态历年营业收入（亿元）
• 图66：各业态历年建筑面积（万平方米）
• 图67：浦江中国业务模式
• 图68：绿城购平台为业主提供生活用品
• 图69：绿城服务智慧园区平台
• 图70：各公司营业收入（百万元）
• 图71：2014-2017H1关联交易情况（万元）
• 图72：关联收益占营收比例
• 图73：港股物业公司关联交易（万元）
• 图74：港股关联收入占比情况
• 图75：碧桂园物业关联交易（百万元）
• 图76：碧桂园关联交易占比
• 图77：地产公司实力与对应的物业公司规模呈正比
• 图78：嘉宝股份商业模式
• 图79：嘉宝股份历年营收情况
• 图80：嘉宝股份历年净利润情况
• 图81：开元物业历年营收情况
• 图82：开元物业历年净利润情况
• 图83：盛全物业历年营收情况
• 图84：盛全物业历年净利润情况
• 图85：美的物业历年营收情况
• 图86：美的物业历年净利润情况
• 图87：新鸿运历年营收情况
• 图88：新鸿运历年净利润情况
• 图89：世联君汇历年营收情况
• 图90：世联君汇历年归母净利润情况

表格目录（简要）

• 表1：板块营业收入和归母净利润
• 表2：南都物业、新城悦最新财务数据对比
• 表3：申请上市辅导的企业
• 表4：2016年仲量联行28起收购项目
• 表5：世邦魏理仕主要并购操作
• 表6：2017年世邦魏理仕外包物业管理合同情况
• 表7：2016年高力国际和FirstService Corporate业绩表现
• 表8：近三年高力重要国际并购事件
• 表9：公司最新的欧洲地区的并购扩张
• 表10：全球范围公司业务概览
• 表11：物业公司管理规模
• 表12：嘉宝股份主要财务指标
• 表13：开元物业主要财务指标
• 表14：盛全物业主要财务指标
• 表15：美的物业主要财务指标
• 表16：新鸿运主要财务指标
• 表17：世联君汇主要财务指标