20171221-光大证券-新三板行业深度_海量物业住户_万亿市场掘金_42页_2mb

海量物业住户，万亿市场掘金总结

核心内容

物业管理行业正迎来爆发式增长，预计2021年市场规模将达到9481亿元，行业竞争格局正在快速改善。百强企业连续三年复合增长率达25.6%，其管理面积占比近30%，行业集中度显著提升。

主要观点

• 市场规模：物业管理作为房地产后端服务，覆盖周期长，发展潜力巨大。预计2021年市场规模将突破万亿，成为资本的蓝海。
• 行业趋势：基础业务外包成为短期趋势，服务升级与互联网结合是长期发展方向，有助于打破对物管公司成本刚性上涨的固有认知。
• 政策与市场：新型城镇化政策推动社区服务设施建设，物业服务定价市场化加速行业发展。资产证券化进一步提升行业集中度，推动企业向平台化发展。
• 海外经验：全球五大行（JLL、CBRE、DTZ、Savills、Colliers）提供转型借鉴，物业企业应从基础服务向平台化、多元化发展。
• 投资策略：建议关注新三板物业企业，如保利物业、嘉宝股份、远洋亿家、第一物业、开元物业等，这些企业在业务特色、区位优势、利润体量、商业模式及资本市场发展路径上具有潜力。

关键信息

市场规模测算

• 住宅面积占比75%，商业11%，办公3%，其他11%。
• 全国物业管理面积预计达238.90亿平方米。
• 2021年市场规模为9481亿元。

成本与外包

• 人工成本占比高，但部分企业通过外包降低人工成本至50%以下。
• 清洁、维修、安防等业务外包比例高，如2016年百强企业清洁业务外包占比达59%。
• 互联网和科技的应用将提升效率，降低管理成本。

行业增长动力

• 政策推动：新型城镇化指标提升，推动社区服务设施建设。
• 资本介入：资产证券化加速行业集中度提升，部分企业已成功上市或启动IPO。

海外公司借鉴

• 全球五大行以综合服务和平台化运营为主，注重品牌和管理能力。
• 特许经营和外包服务带来稳定现金流，有助于企业拓展业务。

新三板投资策略

• 截至2017年12月，共有60家物业公司在新三板挂牌。
• 建议关注大型开发商旗下的物管公司、区域深耕型企业及具备纵向延伸能力的第三方物管公司。

风险因素

1. 房地产调控政策风险
2. 人工成本上行风险
3. 规模扩张速度与管理能力不匹配的风险

行业发展趋势

基础业务外包

• 基础业务外包成为趋势，有助于降低人工成本。
• 多数百强企业已实现部分业务外包，如园林、清洁、安防等。

服务升级与互联网应用

• 服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化是未来发展方向。
• 物业企业开始应用智能门禁、智能楼控、能源管理系统等，提升服务效率。
• 互联网平台的建设加速，如彩生活、万科物业等企业通过APP和平台提升用户体验和业务拓展。

重点公司分析

• 保利物业：排名靠前，具备养老产业链先驱优势。
• 嘉宝股份：商业物业表现突出，覆盖高中低端市场。
• 美的物业：区域优势明显，有强势股东支持。
• 第一物业：专注于绿色科技物业，打造特色服务。
• 开元物业：以酒店式物业为特色，树立“祺文化”品牌。

附录

• 新三板物业企业一览
• 新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度

图表目录

• 图1：房地产行业产业链及价值链
• 图2：物业企业市场拓展模式
• 图3：2007-2016年百强企业管理面积均值
• 图4：2007-2016年百强企业管理项目数量均值
• 图5：2007-2016年百强进入城市数量均值
• 图6：2007-2016年百强企业单个项目管理面积
• 图7：2011-2016年全国竣工面积各类型占比
• 图8：1999-2016年全国房屋竣工累计面积及增速
• 图9：2009-2016年全国物业管理面积及增速
• 图10：2016年百强各类型物业平均管理费
• 图11：2013-2016年百强布局各线城市情况
• 图12：2013-2016年百强管理面积均值及增长率
• 图13：2013-2016年百强企业和十强企业市场集中度
• 图14：中国城镇化阶段性进程
• 图15：2014年全球主要国家城镇化水平
• 图16：2014-2017年港股四家上市公司市值
• 图17：2007-2016年港交所主板上市物业企业数
• 图18：2007-2016年新三板挂牌物业企业数
• 图19：产业演进曲线中集中度变化情况（CR3）
• 图20：2015-2017年商品房销售面积增速
• 图21：2017年进入百强的新三板挂牌物业公司营业收入
• 图22：2017年新三板挂牌物业百强企业净利润
• 图23：2013-2016年中国物业行业百强项目在一二三线城市占比
• 图24：2013-2016年百强进入城市数量均值，增速及单位城市项目均数
• 图25：2015百强成本类型占比
• 图26：2016百强成本类型占比
• 图27：未来十年物业服务新“四化”趋势
• 图28：未来十年百强企业服务升级方向
• 图29：物业管理与互联网融合的发展轨迹
• 图30：2016年四大行毛利率
• 图31：2016港股四家公司毛利率
• 图32：2012-2016年FirstService营收
• 图33：2012-2016年FirstService调整后EBITDA
• 图34：FirstService特许经营下的生态系统
• 图35：2014-16年ServiceMaster营收
• 图36：2014-16年ServiceMaster净利润
• 图37：2016年ServiceMaster分部收入毛利率
• 图38：2016年ServiceMaster收入拆分
• 图39：2015-17年ASANTE营收
• 图40：2015-17年ASANTE净利润
• 图41：2017年ASANTE收入拆分
• 图42：2015-17年ASANTE毛利率
• 图43：ASANTE组织结构图

表格目录

• 表1：包干制与酬金制对比
• 表2：2021年市场规模测算
• 表3：新型城镇化相关指标
• 表4：从销售增长率看行业生命周期
• 表5：2017年物业百强新三板公司财务数据
• 表6：物业服务与房地产开发、REITs业务的对比
• 表7：2017年百强企业中港股和新三板公司业务布局对比
• 表8：2017年百强榜港股、新三板公司成本拆分
• 表9：部分企业APP/平台迭代情况
• 表10：“四大行”物业公司主营业务对比
• 表11：重点关注公司财务数据
• 表12：保利物业核心财务指标
• 表13：嘉宝股份核心财务指标
• 表14：美的物业核心财务指标
• 表15：第一物业核心财务指标
• 表16：开元物业核心财务指标
• 表17：新三板物业企业一览
• 表18：新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度 (1/2)
• 表19：新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度 (2/2)