新三板：海量物业住户，万亿市场掘金-20171221-光大证券-42页-2mb

海量物业住户，万亿市场掘金总结

核心内容

物业管理行业正迎来爆发式增长，市场规模预计在2021年将达到9481亿元，成为资本关注的蓝海市场。行业竞争格局正在快速改善，百强企业物业管理面积连续三年复合增长率达25.6%，2021年百强企业物业管理面积占比接近30%。随着城镇化进程推进和政策支持，物业管理行业将进入快速发展阶段。

主要观点

• 行业增长潜力巨大：物业管理是房地产开发的后端服务，覆盖周期长，服务种类多，具备广阔的市场空间。
• 政策推动行业发展：《国家新型城镇化规划》推动社区服务设施建设，市场定价逐步放开，促进物业行业增长。
• 资产证券化提升集中度：随着行业资本化率提升，物业行业集中度不断上升，资产证券化成为推动行业整合的重要手段。
• 基础业务外包趋势明显：基础业务外包成为短期趋势，有助于降低人工成本，提高运营效率。
• 服务升级与互联网结合：行业将向服务标准化、技术现代化、业务多元化和人才专业化方向发展，互联网应用是未来发展的关键。
• 海外经验提供借鉴：国际领先物业公司在平台化、特许经营、服务外包等方面有成功经验，可为国内企业转型提供参考。

关键信息

市场规模预测

• 2021年市场规模预计为9481亿元，不考虑费用提价。
• 住宅面积占比预计稳定在75%左右，商业物业约11%，办公物业约3%，其他类型约11%。

成本结构变化

• 人工成本是主要支出，但外包业务比例提升后，人工成本占比下降。
• 外包业务占比超过30%的企业中，人工成本占比大多低于50%。
• 以第一物业为代表的公司，因服务特色，外包比例低，但能源成本占比高。

投资策略

• 大型开发商旗下公司：如保利物业、远洋亿家、嘉宝股份，具备稳定业务来源和先发优势。
• 区域深耕型企业：如第一物业、美的物业、开元物业，具有差异化竞争能力。
• 高端物业服务商：如上房服务、荣超股份，聚焦商业、办公等高端物业市场，具有纵向延伸能力。

行业发展趋势

• 基础业务外包化：通过外包提升效率，降低成本。
• 服务升级与科技融合：推动服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化。
• 互联网平台建设：物业企业逐步构建社区服务平台，提升用户粘性和服务效率。

风险因素

• 房地产调控政策风险：政策变化可能影响行业增长。
• 人工成本上行风险：人力成本上升可能压缩利润空间。
• 规模扩张与管理能力不匹配：快速扩张可能导致管理效率下降。

行业与公司分析

重点公司分析

• 保利物业：位列百强第五，收入25.48亿元，净利润1.42亿元，全国布局，华东占30%。
• 嘉宝股份：排名14，收入6.8亿元，净利润1.01亿元，商业物业突出，四川占比77.33%。
• 美的物业：排名33，收入11.79亿元，净利润1.43亿元，区域优势明显，股东支持强劲。
• 第一物业：排名46，收入3.03亿元，净利润0.41亿元，主打绿色科技物业。
• 开元物业：排名34，收入4.27亿元，净利润0.3亿元，酒店式物业特色，树立“祺文化”品牌。

外包业务与成本结构

• 外包业务在百强企业中占比显著，清洁、维修、安保等业务外包比例上升。
• 人工成本占比在部分企业中下降至低于50%，如绿城服务（48.2%）、彩生活（41.8%）。
• 一些企业如银城物业、智善生活人工成本占比仍较高，接近或超过70%。

互联网融合趋势

• 物业企业逐步构建APP和社区平台，如万科物业、长城物业、彩生活。
• 通过大数据、物联网、云计算等技术提升管理效率和用户体验。
• 企业APP迭代频繁，功能不断扩展，平台增值业务逐渐成熟。

海外公司借鉴

四大行（JLL、CBRE、DTZ、Savills）

• 以综合服务为主，外包比例高，毛利率较高。
• 业务多元化，涵盖投资管理、咨询、房地产交易等。
• 中国物业企业仍以基础服务为主，需逐步向平台化、多元化发展。

FirstService（FSV.O）

• 北美领先物业服务商，通过特许经营和品牌经营实现规模化。
• 收入和EBITDA持续增长，毛利率高于国内同行。
• 增值服务多元化，包括火灾防护、家庭担保、清洁服务等。

ServiceMaster（SERV.N）

• 住宅与商业基础服务供应商，核心业务为害虫控制和家庭担保。
• 毛利率高达45%以上，远高于国内平均水平。
• 通过特许经营和广泛服务网络，实现稳定增长。

投资建议

• 关注新三板挂牌物管公司，如保利物业、嘉宝股份、远洋亿家、永升物业等。
• 投资策略应涵盖业务特色、区位优势、利润体量、商业模式及未来资本市场路径。
• 重点布局具备高增长潜力和良好管理能力的公司。

图表与数据

• 图1：房地产行业产业链及价值链
• 图2：物业企业市场拓展模式
• 图3：2007-2016年百强企业管理面积均值
• 图4：2007-2016年百强企业管理项目数量均值
• 图5：2007-2016年百强进入城市数量均值
• 图6：2007-2016年百强单个项目管理面积
• 图7：2011-2016年全国竣工面积各类型占比
• 图8：1999-2016年全国房屋竣工累计面积及增速
• 图9：2009-2016年全国物业管理面积及增速
• 图10：2016年百强各类型物业平均管理费
• 图11：2013-2016年百强布局各线城市情况
• 图12：2013-2016年百强管理面积均值及增长率
• 图13：2013-2016年百强与十强市场集中度
• 图14：中国城镇化阶段性进程
• 图15：2014年全球主要国家城镇化水平
• 图16：2014-2017年港股四家上市公司市值
• 图17：2007-2016年港交所主板上市物业企业数
• 图18：2007-2016年新三板挂牌物业企业数
• 图19：产业演进曲线中集中度变化情况
• 图20：2015-2017年商品房销售面积增速
• 图21：2017年进入百强的新三板物业企业营收
• 图22：2017年新三板百强物业企业净利润
• 图23：2013-2016年百强项目在一二三线城市占比
• 图24：2013-2016年百强进入城市数量均值、增速及单位城市项目均数
• 图25：2015百强成本类型占比
• 图26：2016百强成本类型占比
• 图27：未来十年物业服务新“四化”趋势
• 图28：未来十年百强企业服务升级方向
• 图29：物业管理与互联网融合的发展轨迹
• 图30：2016年四大行毛利率
• 图31：2016港股四家公司毛利率
• 图32：2012-2016年FirstService营收
• 图33：2012-2016年FirstService调整后EBITDA
• 图34：FirstService特许经营下的生态系统
• 图35：2014-2016年ServiceMaster营收
• 图36：2014-2016年ServiceMaster净利润
• 图37：2016年ServiceMaster分部收入毛利率
• 图38：2016年ServiceMaster收入拆分
• 图39：2015-2017年ASANTE营收
• 图40：2015-2017年ASANTE净利润
• 图41：2017年ASANTE收入拆分
• 图42：2015-2017年ASANTE毛利率
• 图43：ASANTE组织结构图

表格与数据

• 表1：包干制与酬金制对比
• 表2：2021年市场规模测算
• 表3：新型城镇化相关指标
• 表4：从销售增长率看行业生命周期
• 表5：2017年物业百强新三板公司财务数据
• 表6：物业服务与房地产开发、REITs业务对比
• 表7：2017年百强企业中港股和新三板公司业务布局对比
• 表8：2017年百强企业成本拆分
• 表9：部分企业APP/平台迭代情况
• 表10：“四大行”物业公司主营业务对比
• 表11：重点关注公司财务数据
• 表12：保利物业核心财务指标
• 表13：嘉宝股份核心财务指标
• 表14：美的物业核心财务指标
• 表15：第一物业核心财务指标
• 表16：开元物业核心财务指标
• 表17：新三板物业企业一览
• 表18：新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度（1/2）
• 表19：新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度（2/2）

分析师信息

• 分析师：叶倩瑜
• 执业证书编号：S0930517100003
• 联系电话：021-22169120
• 邮箱：yeqianyu@ebscn.com