20171224-安信证券-2018新三板物业年度策略_蓄势待发_扬帆起航_48页_3mb

2018新三板物业年度策略总结

核心内容概述

2017年，我国房地产市场由“增量时代”迈入“存量时代”，物业管理行业迎来了新的发展机遇。随着房地产投资增速放缓，物业行业作为房地产服务链条的尾端，开始凸显其在盘活存量资产方面的重要性。同时，资本市场的关注不断加深，南都物业成功IPO，标志着物业板块开始进入A股市场，成为行业发展的新动力。

主要观点与关键信息

1. 回顾2017：地产迈入“存量”时代，迎接物业新时代

• 供给端：房地产投资增速降至历史低位，新建住宅面积三大指标（竣工面积、施工面积、新开工面积）均出现下行趋势，表明房地产供给端增速放缓，住宅存量增加。
• 需求端：二手房交易占比不断提升，成为存量时代的重要标志，尤其在三四线城市表现突出。
• 财务表现：物业行业整体盈利能力显著增强，2016年营业收入达132.59亿元，同比增长27.59%；净利润同比增长54.56%。龙头企业数量增加，营收和净利润占比提升，显示出行业集中度上升。
• 估值回归：新三板物业板块PE降至19倍，接近合理水平；港股物业企业PE也趋于稳定，部分企业如绿城服务呈现上升趋势。
• 资本市场：南都物业成功IPO，标志着物业板块正式进入A股市场，其他如新城悦、一卡通和永升物业也处于上市辅导阶段，资本市场开始重视物业行业。

2. 他山之石：看五大行成功之路

• 仲量联行：通过并购与自然拓展，实现了全球扩张，业务覆盖上下游，形成全面的专业化服务。2017年收入为63.23亿美元，净利润3.28亿美元，业务结构多元化。
• 世邦魏理仕：通过两阶段扩张，由区域走向全球，业务线覆盖全产业链，强调科技投入，如云计算、智能系统等，以提升服务效率和客户满意度。
• 高力国际：与FirstService合作，实现业务整合和全球化发展，重点拓展美洲市场，同时在亚太地区增长显著。引入微软系统，提升数字化水平。
• 第一太平戴维斯：通过收购扩大业务布局，全球办事处数量多，员工规模大，提供全面的房地产服务，包括物业管理、交易咨询等。

3. 展望2018：跑马圈地外延并购，规模取胜创新更佳

• 港股启示录：地产背景的物业公司更受市场认可，具有更强的扩展能力。第三方物业则需注重基础业务的发展。
• Pre-IPO策略：注重在管面积提升，减少关联交易，以提高独立性和盈利能力。
• 联动发展：地产公司与物业公司相互支持，地产公司提供项目资源和品牌效应，助力物业发展。中长期看，物业公司将逐渐实现自主发展。
• 未来方向：物业企业需打破传统服务边界，探索增值服务，如文化教育、金融理财等。同时，结合科技，提升服务附加值。

4. 回归新三板：砥砺前行，未来路更宽

• 重点企业推荐：嘉宝股份、开元物业、盛全物业、美的物业、新鸿运、世联君汇等企业具备较强的成长性和盈利能力，值得关注。
• 行业趋势：新三板物业企业正逐步向A股靠拢，通过IPO和上市辅导，进一步提升行业影响力。

建议与展望

• 发展策略：物业企业应注重外延并购，扩大在管面积和业务范围，同时探索多元化服务，提升客户粘性和盈利能力。
• 科技驱动：引入新技术和新业态，提高服务的技术含量和附加值，推动物业行业向现代服务业转型。
• 资本路径：新三板企业可借助资本市场，提升企业估值，吸引投资，实现更快的发展。

风险提示

• 行业发展不及预期
• 物业费收缴率降低
• 物业费提价受阻

企业表现

• 南都物业：成功IPO，营业收入3.75亿元，经营利润0.36亿元，管理面积3013.48万平方米。
• 新城悦：在管面积4687.6万平方米，收入5.73亿元，经营利润0.55亿元。
• 永升物业：管理面积3200万平方米，收入3.47亿元，净利润0.35亿元。
• 一卡通：管理面积1900万平方米，收入4.04亿元，净利润0.28亿元。

行业趋势总结

• 物业行业进入“存量时代”，需求端转向二手房市场，供给端增速放缓。
• 财务表现强劲，盈利能力提升，估值趋于合理。
• 资本市场开始关注物业板块，推动行业快速发展。
• 外延并购是行业扩张的重要手段，科技应用提升服务附加值。
• 未来物业企业将更加注重多元化发展，提升客户体验和市场竞争力。