海量物业住户_万亿市场掘金_40页_3mb

海量物业住户，万亿市场掘金总结

核心内容

物业管理行业正迎来爆发式增长，市场规模预计在2021年将达到9481亿元，成为万亿级市场。行业竞争格局正在快速改善，百强企业物业管理面积占比已接近30%。未来，随着新型城镇化推进和政策支持，以及物管企业向轻资产模式转型，行业有望进一步集中度提升。

主要观点

1. 行业增长动力强劲

   • 物业管理行业是房地产后端服务的重要组成部分，其服务周期占房地产生命周期的90%以上，发展潜力巨大。
   • 2015年以来的地产繁荣为物管行业奠定了高增长基础，未来十年，物业服务将向“四化”（服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化）方向发展。

2. 商业模式优化

   • 基础业务外包成为短期趋势，有助于降低人工成本，提高行业利润率。
   • 服务升级与互联网结合是长期趋势，物管企业通过科技手段提升效率，实现智慧化服务。

3. 资本市场推动发展

   • 新三板和港股成为物管公司融资和扩张的重要平台，2017年已有60家物管公司挂牌新三板，部分企业已成功登陆港股。
   • 资产证券化和平台化发展推动行业集中度提升，未来物管企业将更注重品牌和管理能力。

4. 行业发展趋势

   • 基础业务外包比例持续上升，人工成本占比下降，形成规模效应。
   • 服务升级与互联网融合加速，推动物管企业向社区平台和综合服务商转型。
   • 物管企业需注重人才专业化，以支持服务升级和业务多元化。

关键信息

• 市场规模：2021年预计达到9481亿元，其中住宅占比75%，商业11%，办公3%，其他11%。
• 成本结构：人工成本占比较大，但随着外包比例上升，人工成本占比逐步下降，如绿城服务人工成本占比48.2%，而银城物业人工成本占比73%。
• 政策支持：国家新型城镇化政策推动社区综合服务设施建设，物业行业作为后端服务，受益于政策支持。
• 资本布局：物管公司通过资本运作实现快速扩张，如并购、上市等，其中彩生活、中海物业、绿城服务等已成功上市，部分企业正在推进A股IPO。
• 行业集中度：百强企业市场占有率提升，2016年百强企业物业管理面积占比29.44%，十强企业占比10.18%。

风险因素

1. 房地产调控政策风险
2. 人工成本上行风险
3. 规模扩张速度与管理能力不匹配的风险

投资建议

• 关注大型开发商旗下的物管公司，如保利物业、远洋亿家、嘉宝股份。
• 关注具备区域深耕能力和差异化竞争优势的物管公司，如第一物业、美的物业、开元物业。
• 关注高端写字楼、商业物业等细分领域，如上房服务、荣超股份。

海外经验借鉴

• JLL仲量联行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、Colliers高力国际 为全球五大物业公司，其发展路径可为国内公司提供参考。
• FirstService 通过特许经营和品牌化运营，实现了高增长和稳定现金流。
• ServiceMaster 通过多元化增值服务和特许经营模式，实现了稳定的营收增长和高毛利率。

未来展望

• 物管行业将在政策支持和科技赋能下持续增长，未来十年将呈现“四化”趋势。
• 服务升级和互联网应用将成为行业发展的核心驱动力，推动物管企业向平台化和综合服务商转型。
• 行业集中度将进一步提升，百强企业将引领行业发展，成为资本市场的热点。

重点公司财务数据（部分）

行业趋势总结

• 基础业务外包成为趋势，有助于降低成本。
• 服务升级与互联网结合推动行业向智慧化发展。
• 行业集中度提升，百强企业占据主导地位。
• 资本市场推动物管行业快速发展，成为资本蓝海。
• 海外经验显示，物管企业应注重品牌建设和服务多样化，以实现可持续发展。