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房地产板块估值低位叠加利空出尽，配置价值提升

核心内容概述

近期，房地产板块因多家公司发布2020年业绩预告而受到关注，部分房企和物管企业业绩表现亮眼。同时，板块估值处于历史低位，具备较高的配置性价比。当前房地产股的股息率较高，提升了投资的安全性。此外，政策风险已充分释放，房企管理层频繁增持，增强了市场信心。基于这些因素，我们建议投资者适当增配房地产板块。

主要观点与关键信息

1. 业绩表现亮眼

• 南山控股：抓住政策机遇，推动类REITs发行，控股子公司宝湾物流首次以仓储物流项目发行类REITs产品，规模18.5亿元，全年净利润增长预计超过172.6%。
• 中南建设、滨江集团：因房地产业务结算规模增加，全年净利润增长均在40%以上。
• 恒大物业、滨江服务：受益于在管服务面积及增值服务增长，全年净利润增长分别达到约180%和70%以上。

2. 估值处于历史低位

• 申万地产指数平均滚动市盈率16.4X，当前市盈率8.5X，处于历史1.5%分位点。
• 横向对比来看，房地产板块市盈率在各行业中位列倒数第二，仅高于银行板块。

3. 高股息率提升投资安全性

• 2019年头部8家房企平均股息率3.7%，高于当前10年期国债收益率约3.1%。
• 在低利率环境下，地产股的高股息率成为价值型投资的代表。

4. 政策风险已充分释放

• 2020年房地产融资明显收紧，银行房地产贷款“两道红线”和房企“三道红线”政策限制资金供给与需求。
• 当前股价已充分反映政策风险预期，板块估值存在修复空间。

5. 管理层频繁增持

• 2021年以来，融创、旭辉、万科、世茂等房企频繁增持，表明管理层对公司未来业绩的信心。
• 物管企业如恒大物业、金科服务也出现管理层增持现象，可能与其上市后股价表现有关。

投资建议

我们建议投资者适当增配房地产板块，重点关注以下四条投资主线：

1. 均衡型优质房企：万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等。
2. 永续经营型特色房企：龙湖集团、华润置地、新城控股、金地商置等。
3. 城市更新型特色房企：龙光集团、佳兆业集团等。
4. 成长型优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业、招商积余等。

风险提示

• 房企项目交付低于预期
• 行业销售增长低于预期
• 行业调控政策超过预期

数据支持

• 行业数据：

  • 房地产板块市盈率：9.13X
  • 沪深300市盈率：16.8X
  • 行业总市值：20,239.93亿元
  • 流通市值：19,398.03亿元
  • 房地产板块交易额：804.27亿元，环比减少1.41%

• 国债收益率：处于较低水平，流动性宽松。

• 资金流入情况：房地产板块净流出13亿元，但表现出较强韧性。

行业动态与政策跟踪

行业政策动态

• 央行数据：2020年房地产贷款增速为8年来最低，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降至28%。
• 国家统计局：2020年12月各线城市商品住宅销售价格环比涨幅总体稳定，一线城市新房价格同比上涨3.9%。
• 地方政策：广州、深圳等地加强土地供应与价格调控，确保住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

公司动态

• 华润置地：2020年总合同销售金额约390.5亿元，同比增长146.7%。
• 金科股份：全年销售金额约2233亿元，同比增长20%。
• 阳光城：2020年实现营业总收入827.28亿元，同比增长35.51%；净利润同比增长31.42%。
• 中南建设：净利润增长40%以上，控股股东质押股数占公司总股本比例30.82%。
• 恒大物业：管理层增持9313.4万股，成交金额达9.21亿港元，占比0.86%。

附录信息

• 分析师信息：

  • 沈猛，西南证券研究发展中心分析师，执业证号：S1250519080004
  • 联系人：池天惠，电话：13003109597，邮箱：cth@swsc.com.cn

• 机构销售团队：

  • 上海、北京、重庆、深圳等地均有销售团队联系方式，可提供进一步咨询。

投资评级说明

• 公司评级：

  • 买入：个股相对沪深300指数涨幅在20%以上
  • 持有：个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间
  • 中性：个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间
  • 回避：个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与-10%之间
  • 卖出：个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下

• 行业评级：

  • 强于大市：行业整体回报高于沪深300指数5%以上
  • 跟随大市：行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间
  • 弱于大市：行业整体回报低于沪深300指数-5%以下

重要声明

• 本报告由西南证券股份有限公司发布，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容基于合法合规渠道数据，分析逻辑基于分析师职业判断。
• 报告仅供专业投资者使用，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。
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