20180401-华创证券-房地产行业周报_供给虽紧向松_去化率仍稳定_或推动后续销量回升_重申看多龙头_21页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

行业数据

• 新房成交量：上周（3月18日-3月30日），41个重点城市新房成交面积合计500.8万平米，环比上升16.4%。其中，一二线城市环比上升20%，三四线城市环比上升10%。
• 3月累计成交：截至上周，3月41城新房成交面积为1,898万平米，较2月上升45.0%，但同比去年3月下降34%。一二线城市同比去年3月下降40%，三四线城市下降17%。
• 库存情况：16个重点城市可售面积为6,463万平米，环比下降0.4%。3个月移动平均去化月数为10.4个月，环比上升0.4个月。行业仍处于去库存阶段，本轮去库存已持续40个月，远超以往周期平均的17个月。

政策动态

• 调控政策：长沙优先满足首套刚需购房群体；杭州、西安采取公开摇号全程公证制度，西安严禁全款优先选房；海南非本省户籍居民商贷首付不低于70%；青岛全面取消购房落户限制。
• 供给端政策：武汉公布二季度可售楼盘清单，预计4月至6月将有805.62万平方米新房上市；上海、长沙预售证发放有所宽松，可能推动二季度一二线城市成交量回升。
• 棚改政策：深圳允许强征，最高按建面1:1.2补偿；海南计划完成2.5万户危房改造，明年底前全面完成4类重点对象的危房改造。
• 长效机制：陆军与住建部合作推进军民融合，到2020年建设一批拆装式营房试点；住建部加强工程质量安全监管；银保监会推进金融风险防控。

主要观点

1. 市场表现：房地产行业周内表现强劲，SW房地产指数上涨3.66%，相对沪深300指数收益达3.83%。
2. 供需变化：虽然政策调控趋严，但市场供给逐步释放，去化率保持稳定，推动后续销量回升。
3. 行业集中度：房地产百强企业市场份额快速上升至47.7%，行业集中度加速提升，资源向龙头集聚。
4. 板块评级：重申看多地产龙头及蓝筹股，推荐公司包括：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、荣盛发展等，部分公司为“强烈推荐”。

关键信息

成交数据

• 一线城市：上周成交81万平米，环比上升5.0%；3月累计成交307万平米，同比去年下降44%。
• 二线城市：上周成交263万平米，环比上升24.8%；3月累计成交925万平米，同比去年下降38.7%。
• 三线城市：上周成交128万平米，环比上升12.7%；3月累计成交511万平米，同比去年下降21.2%。
• 四线城市：上周成交29万平米，环比上升0.1%；3月累计成交155万平米，同比去年下降2.4%。

二手房市场

• 14城二手房上周成交138.1万平米，环比上升10.1%；3月累计成交546万平米，同比去年下降42.6%。
• 一线城市：二手房成交41.8万平米，环比上升24.6%；3月累计成交152.2万平米，同比去年下降45.4%。
• 二线城市：二手房成交86.2万平米，环比上升7.3%；3月累计成交351.5万平米，同比去年下降42.1%。
• 三四线城市：二手房成交10.1万平米，环比下降12.7%；3月累计成交42.3万平米，同比去年下降35.6%。

库存与去化

• 16城可售面积为6,463万平米，环比下降0.4%。
• 3个月移动平均去化月数为10.4个月，环比上升0.4个月。
• 一线城市去化月数为11.9个月，二线城市为8.8个月，三线城市为15.1个月。

公司动态

• 业绩表现：万科A、招商蛇口、蓝光发展、保利地产等公司业绩表现良好，净利润同比增长显著。
• 资本运作：中粮地产拟收购大悦城地产64.18%股份，总金额为147亿元；保利地产设立保利艺术教育投资有限公司，出资4,000万元。
• 资产重组：深深房A积极推进与恒大重组，预计在4月14日前披露预案或报告书。

风险提示

• 房地产市场存在超预期下行的风险，需密切关注政策变化及市场动态。

行业评级

• 维持“推荐”评级，重申看多龙头及蓝筹股。
• 推荐公司包括：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、北辰实业等，部分公司为“强烈推荐”。

总结

本周房地产市场整体表现良好，新房成交量稳步上升，库存去化月数持续上升，市场仍处于去库存阶段。政策方面，各地调控趋于分化，部分城市放宽预售证发放，推动供给端释放。行业集中度提升，资源向龙头聚集，板块整体表现优于大盘。建议关注房地产龙头企业及蓝筹股，同时注意市场潜在下行风险。