20170512-兴业研究-上市房企2016年年报及2017年一季报点评：政策由松及紧，业绩高位回落_14页_1mb

房地产行业报告总结（2017年5月12日）

核心内容

本报告分析了2016年A股上市房企的年报及2017年一季报数据，总结了房地产行业在政策调整背景下所面临的业绩变化与财务状况。

主要观点

• 政策由松及紧：2016年楼市政策由宽松转向收紧，导致销售增速放缓，房价增长趋稳，房企业绩在全年高位后出现回落。
• 库存去化速度放缓：尽管库存持续去化，但增速有所放缓。2016年A股样本房企存货同比增长16.40%，增速较前一年下降22.07个百分点；2017年一季度存货增速与2016年基本持平，占总资产比重微降至58.21%。
• 杠杆水平稳中有升：2016年样本房企剔除预收账款后的负债率和全部债务资本化比率分别为73.05%和62.83%，较前一年小幅上升。2017年一季度负债率进一步上升至73.21%，全部债务资本化比率升至64.42%。
• 短期偿债能力下降：受融资渠道缩窄及销售回款增速放缓影响，样本房企在手现金对短期刚性债务的保障程度下降，2017年一季度降至1.20。
• 盈利能力有所改善：尽管毛利率承压，但期间费用率下降推动主业利润率提升0.30个百分点至10.92%。归母ROE也有所上升，达到14.37%。
• 销售回款增速回调：受调控升级影响，销售回款增速见顶，2017年一季度经营活动现金流由净流入转为净流出。
• 融资活动弱化：2016年样本房企筹资活动现金流净流入2,444.20亿元，同比下滑3.69%。2017年一季度筹资活动现金流净额同比小幅增长12.16%，但在融资渠道持续收紧背景下，预计未来仍将下滑。

关键信息

1. 库存状况

• 2016年A股样本房企存货同比增长16.40%，增速较前一年下降22.07个百分点。
• 存货占总资产比重为58.72%，同比下降4.89个百分点。
• 2017年一季度存货增速与2016年基本持平，占总资产比重微降至58.21%。

2. 杠杆水平与偿债能力

• 2016年样本房企剔除预收账款后的负债率为73.05%，全部债务资本化比率为62.83%。
• 2017年一季度负债率升至73.21%，全部债务资本化比率升至64.42%。
• 应付债券占负债比重持续下降，长短期债务比回升，表明债务结构改善难以为继。
• 在手现金/短期债务由2015年的0.85升至2016年的1.27，但2017年一季度降至1.20。

3. 盈利能力

• 2016年样本房企销售毛利率为26.90%，同比走低1.51个百分点。
• 期间费用率下降0.55个百分点，推动主业利润率提升0.30个百分点至10.92%。
• 归母ROE提升至14.37%，同比提高1.36个百分点。

4. 销售回款与现金流

• 2016年样本房企经营活动现金流净额达1,438.40亿元，为连续三年净流出后的净流入。
• 2017年一季度经营活动现金流净额转为净流出，表明销售回款增速回调。
• 筹资活动现金流净额在2016年四季度同比下滑29.48%，2017年一季度小幅增长12.16%，但整体趋势仍为弱化。

5. 主要上市房企业绩对比

• 金地集团：利润增长幅度最大，主业利润和归母净利润分别同比增长166.76%和96.87%。
• 中华企业：受益于结转项目销售及存货跌价转回，2016年实现扭亏为盈。
• 新湖中宝：主业亏损，盈利依赖股权投资重分类产生的营业外收入。
• 泛海控股、阳光城、泰禾集团、信达地产：全部债务资本化比率均超过80%，债务负担较重，偿债压力较大。

结论

整体来看，2016年房地产行业在政策宽松阶段表现强劲，但随着调控升级，行业进入调整期。库存去化速度放缓，杠杆水平稳中有升，短期偿债能力下降，盈利能力有所改善但面临一定压力。部分房企在销售和融资方面表现突出，而一些企业则因债务高企和盈利能力不足面临挑战。