20160411-财富证券-房地产业3月点评报告_调控有松有紧_区域分化凸显_11页_908kb

行业点评报告总结

核心内容概述

本报告发布于2016年4月11日，评级为“谨慎推荐”，主要分析了房地产行业在2016年3月的市场表现、行业数据、政策动态及投资策略。

主要观点

• 市场表现分化：房地产板块（申万）3月单月涨幅为9.51%，弱于大盘，排名倒数第4；园区开发板块涨幅为15.13%，超越大盘。1-3月累计涨幅仍跑输大盘，排名第17。
• 房价增速明显分化：一线城市房价同比增速高达25.52%，远高于二线城市（2.9%）和三线城市（约1%），一线城市与三线城市房价比例由3.17:1升至5.15:1。
• 成交数量增长显著：30大中城市商品房成交套数和面积同比分别增长81.06%和85.23%，显示购房需求从刚需向改善型转移。
• 去库存进展明显：存销比下降，但一线城市库存去化速度仍慢，与供需矛盾有关；二线城市去化率有所波动。
• 投资增速放缓：房地产开发投资增速继续回落至8.35%，但下降速度放缓，预计3月触底；新开工和竣工面积增速回升，但可能因政策调控而回落。
• 营改增政策影响：房地产企业从营业税转增值税，虽然税率提高，但因销售毛利率较低，税负可能下降，净利润有望提升。
• 区域调控政策重启：多地出台调控政策，抑制房价过快上涨，尤其是一线城市和部分二线城市，三线城市去库存仍是政策重点。

关键信息

行情回顾

• 房地产板块3月涨幅为9.51%，弱于大盘，排名倒数第4。
• 园区开发板块涨幅为15.13%，优于大盘。
• 1-3月累计涨幅仍跑输大盘，排名第17。

行业数据跟踪

• 房价增速分化：
  • 一线城市住宅均价35200元，同比上涨24.52%。
  • 二线城市住宅均价10141.41元，同比上涨2.9%。
  • 三线城市房价同比增速约1%。
  • 一线城市房价相比三线城市房价比例从3.17:1升至5.15:1。
• 成交数量倍增：
  • 30大中城市商品房成交套数同比增长81.06%，面积增长85.23%。
  • 成交面积增速快于套数，表明需求向改善型转移。
• 去库存情况：
  • 10大城市存销比（套数）由8.17个月降至7.74个月，面积由9.18个月降至8.71个月。
  • 一线城市库存去化速度慢，二线城市去化率波动。

投资策略

• 区域分化明显：一线和部分二线城市供需紧张，三四线城市去库存压力大。
• 估值分析：
  • 房地产板块PB估值为2.5X，与大盘相比溢价18%。
  • 估值下行空间有限，但行业增速无法支撑板块上行。
• 推荐个股：
  • 龙头房企：“万保招华”
  • 区域代表：华夏幸福、张江高科、中天城投
  • 积极转型：世联行

风险提示

• 房地产政策调控可能进一步升级，对市场造成影响。

投资评级系统说明

• 推荐：股票价格超越大盘10%以上。
• 谨慎推荐：股票价格超越大盘幅度为5%-10%。
• 中性：股票价格相对大盘变动幅度为-5%-5%。
• 回避：股票价格相对大盘下跌5%以上。

总结

房地产行业在2016年3月表现出明显的区域分化。一线城市的房价涨幅显著高于其他城市，而三四线城市去库存压力依然存在。市场表现上，板块整体涨幅弱于大盘，但园区开发板块表现较好。政策层面，多地重启调控，抑制房价过快上涨，尤其是对一线和部分二线城市。营改增政策对房地产企业税负和净利润有积极影响，但需关注销售毛利率和三费率变化。投资策略上，建议关注龙头房企和区域代表，同时警惕政策调控升级带来的风险。