20180315-华创证券-房地产行业月报_投资超预期走强_高基数下销量为正_维持总量稳定预判_重申看多龙头_蓝筹_17页_1mb

房地产行业月报总结

核心内容概览

• 投资端：2018年1-2月房地产开发投资同比+9.9%，住宅投资同比+12.3%，投资超预期走强。
• 销售端：商品房销售面积同比+4.1%，销售金额同比+15.3%，销售均价同比+10.7%，显示全国需求稳健。
• 资金端：资金来源同比+4.8%，但国内贷款和个人按揭贷款同比下降，融资政策将有保有压。
• 政策端：房地产调控政策持续，土地政策推动“三权分置”，信贷政策趋紧，长效机制稳步推进。
• 市场趋势：房地产行业整合加速，龙头房企销售表现优于市场，三四线城市需求依然较好。
• 风险提示：房地产市场存在超预期下行风险。

主要观点

• 投资超预期：1-2月房地产开发投资超预期走强，主要得益于建安单价上涨、土地购置费贡献提升、PSL放量及住宅补库存。
• 销售稳健增长：在高基数下，销售面积和金额仍实现正增长，尤其住宅均价大幅提升，显示市场整体需求不差。
• 资金趋紧：国内贷款和个人按揭贷款同比下降，但定金及预收款同比上升，显示购房者信心未减。
• 政策持续调控：信贷政策持续趋紧，土地政策推动租赁住房建设，长效机制稳步推进，房地产税立法预期增强。
• 龙头房企优势明显：主流53家房企销售金额同比+35.6%，集中度进一步提升，推荐关注龙头及蓝筹房企。

关键信息

投资端数据

• 1-2月房地产开发投资：10,831亿元，同比+9.9%，较2017年全年上升2.9pct。
• 住宅投资：7,379亿元，同比+12.3%，占房地产开发投资的比重为68.1%。
• 分区域投资增长：东部+11.6%，中部+13.4%，西部+3.7%，东北-15.3%。
• 新开工与施工面积：同比+2.9%和+1.5%，但环比有所下降。
• 土地市场：土地购置面积同比下降1.2%，土地成交楼面均价同比+1.2%。

销售端数据

• 1-2月商品房销售面积：1.5亿平方米，同比+4.1%。
• 商品房销售金额：1.2万亿元，同比+15.3%。
• 住宅销售面积：1.3亿平方米，同比+2.3%。
• 住宅销售金额：1.1万亿元，同比+15.7%。
• 住宅销售均价：8,292元/平米，同比+13.1%。
• 中部、西部、东北销售面积增速均较高，显示三四线城市需求较好。

资金端情况

• 房地产开发企业合计资金来源：2.4万亿元，同比+4.8%。
• 国内贷款同比+0.3%，利用外资同比-75.0%，自筹资金同比+7.2%，定金及预收款同比+14.2%。
• 融资政策：有保有压，部分银行暂停开发贷，但房企融资通道仍在拓展。

政策分析

• 土地政策：推动“三权分置”，探索农村集体经营性建设用地建设租赁住房。
• 限购/限价政策：部分城市取消限购，但加强限售；高层次人才限购一套，5年内不得转让。
• 信贷政策：房地产贷款余额增长，但信贷政策趋紧，房贷利率上涨，购房成本增加。
• 长效机制：租赁住房政策加速落地，房地产税立法进程推进，但短期内难以全面开征。

推荐公司及评级

行业趋势与展望

• 开发投资：维持18年开发投资+6.0%的判断，新开工总量有望趋强，东部城市占比提升。
• 销售预测：维持18年销量0%的判断，一二线改善，三四线略差。
• 政策影响：调控政策持续，但融资政策将有保有压，租赁市场发展加速。
• 市场集中度：龙头房企销售表现优于市场，集中度进一步提升，看好龙头&蓝筹。

风险提示

• 市场下行风险：房地产市场存在超预期下行的风险，需密切关注政策变化和市场动态。

行业评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）。

联系方式

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间。

行业投资评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师声明

• 本报告基于可靠公开信息撰写，准确反映分析师个人观点。
• 对所提及证券或发行人的建议和观点反映其个人看法。

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