20180315-华创证券-房地产月报_投资超预期走强_高基数下销量为正_维持总量稳定预判_重申看多龙头_蓝筹_17页_1mb

房地产行业月报总结

核心内容概述

2018年1-2月，中国房地产行业在投资、销售和政策层面呈现出多维变化。整体来看，投资超预期走强，销售在高基数下实现正增长，同时政策调控持续加码，资金趋紧，但融资政策预计有保有压。行业整体维持总量稳定预判，推荐关注地产龙头及蓝筹股。

主要观点

1. 投资端表现强劲

• 1-2月房地产开发投资同比增长 9.9%，住宅投资增长 12.3%，高于预期。
• 投资超预期主要由以下因素推动：
  • 建安单价上涨：东部城市投资占比提升（由53%增至60%）及原材料涨价（如螺纹钢、水泥）。
  • 土地购置费贡献提升：受2016-2017年土地成交金额走强影响。
  • PSL超预期放量：1-2月PSL放贷达2230亿元，同比增长311%。
  • 住宅补库存：2017年下半年土地市场放量，带动新开工和投资增长。

2. 销售端表现稳健

• 1-2月商品房销售面积同比增长 4.1%，住宅销售面积增长 2.3%。
• 商品房销售金额同比增长 15.3%，住宅销售金额增长 15.7%，显示全国需求不差。
• 销售均价同比大幅上升（住宅均价增长 13.1%），表明市场供不应求。
• 龙头房企销售表现优于市场，集中度进一步提升，主流53家房企单月销售金额同比增长 35.6%。

3. 资金端趋紧，融资政策有保有压

• 资金来源同比上升 4.8%，但国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降 17.0pct 和 2.3pct。
• 融资环境趋紧，部分银行暂停开发贷，信托业务也趋审慎。
• 两会期间中财办主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求”，表明融资政策不会全面收紧。

4. 政策调控持续推进

• 土地政策：政府不再垄断住房供地，探索宅基地“三权分置”，推动租赁住房建设。
• 限购/限价政策：部分城市取消限购，如兰州；南京对高层次人才限购一套；武汉推出大学生租赁房政策。
• 信贷政策：房地产贷款余额同比增长 20.9%，但居民中长期贷款增速放缓。
• 长效机制：租赁住房试点全面铺开，13城进入实施期；房地产税立法有望推进，但短期内难以全面开征。

关键信息

1. 投资预测

• 维持2018年房地产开发投资增长 6.0% 的判断。
• 住宅新开工有望趋强，东部城市投资占比提升。

2. 销售预测

• 维持2018年商品房销售面积增长 0% 的判断。
• 一二线城市销量改善，三四线略差，但整体需求仍较强。

3. 重点推荐公司

4. 风险提示

• 房地产市场超预期下行风险。

行业趋势与展望

• 房地产小周期延长：供给端调控加速资源向龙头聚集，预计销售集中度将进一步提升。
• 融资环境变化：政策有保有压，融资渠道将逐步恢复。
• 租赁市场发展：政策支持租赁住房建设，13城进入实施期，租赁市场有望成为重要增长点。
• 区域分化持续：一二线城市销售改善，三四线城市需求略弱，但整体市场仍保持稳定。

政策与市场动态

• 土地市场：部分城市土地流拍，房企拿地趋于谨慎，但大房企仍保持高拿地金额。
• 信贷政策：房贷利率上涨，购房成本增加；房企融资难度上升，但部分房企获得融资支持。
• 长效机制：房地产税立法进入议事日程，但短期内难以落地；租赁住房成为政策重点。

总结

2018年1-2月，房地产行业在投资和销售端均表现超预期，显示出市场韧性。政策调控持续深化，融资环境趋紧，但有保有压政策将支撑行业稳定发展。重点推荐龙头及蓝筹房企，看好房地产行业长期发展。同时，租赁市场和房地产税改革将成为未来关注焦点，政策对市场的影响将逐步显现。