20181106-华创证券-土地市场10月月报_土地市场进一步走弱_流拍加剧_成交再走弱_22页_1mb
报告摘要
土地市场10月月报总结
核心内容概述
2018年10月，中国土地市场进一步走弱，流拍现象加剧，住宅类土地成交面积和金额均出现显著下滑。整体土地市场供需关系持续恶化，政府供地意愿减弱，房企购地情绪低迷，预计四季度土地市场仍将承压。尽管短期政策环境可能逐步改善，但中期来看，房地产行业仍处于小周期延长阶段，资源加速向头部房企集中。
主要观点
1. 土地供应走弱
- 住宅类供地：10月住宅类用地供应面积环比下降9%，同比减少11%，累计同比增加17%。
- 城市能级分化：一线城市供地同比增加50%，二线城市同比增加5%，三四线城市同比减少31%，显示三四线城市土地供给最弱。
- 供地结构：商服、工业用地同比降幅较大，拖累整体供地表现。
2. 土地成交低迷
- 住宅类成交：10月住宅类土地成交面积环比下降10%，同比减少45%，创年内新低。
- 城市能级表现：一线城市成交环比上升43%，但同比仍下降37%；二线城市成交环比下降22%，同比下降23%；三四线城市成交环比上升1%，但同比大幅下降59%。
- 成交均价：住宅类土地成交均价环比上升5%，同比下滑6%，显示价格承压。
3. 土地供需关系恶化
- 成交/供应比：10月为0.75倍，环比下降1%，持续低于1，显示房企拿地意愿减弱。
- 流拍率：9月流拍率升至22%，接近小周期峰值30%，土地市场情绪趋于悲观。
- 溢价率：10月住宅类土地成交溢价率降至5%，为16年9月以来最低，显示市场进一步降温。
关键信息
土地市场表现
- 10月土地供应：百城各类型土地合计供应7,661万平米，环比下降26%，同比减少24%。
- 10月土地成交：百城各类型土地合计成交7,652万平米，环比上升2%，同比减少36%。
- 住宅类土地成交：3,155万平米，环比下降10%，同比减少45%。
土地市场趋势
- 短期趋势：土地市场加速降温，流拍率和溢价率或进一步恶化，地方政府财政压力将加剧。
- 政策动向：政府可能转向稳市场政策，如降准、个税减税等，而非继续收紧调控。
- 中期趋势：房地产小周期延长，供给端调控导致资源向龙头房企集中，推动头部房企销售增长。
投资建议
推荐股票
- 一线推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团
- 二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福
行业评级
- 维持“推荐”评级：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
风险提示
- 房地产市场销量超预期下行：可能进一步拖累土地市场表现。
- 行业资金超预期收紧：影响房企拿地能力和市场活跃度。
行业数据概览
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| 股票家数（只） | 130 |
| 总市值（亿元） | 19,259.0 |
| 流通市值（亿元） | 15,702.74 |
图表说明
- 图表1-8：展示百城土地供应与成交面积及占比的月度和年度变化。
- 图表9-16：分析住宅类土地成交面积与金额的区域分布及变化趋势。
- 图表17-25：反映土地成交/供应比、溢价率、成交均价等关键指标的变化。
团队信息
- 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
- 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）
- 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
评级体系说明
- 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
- 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
- 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
- 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间
联系方式
| 地区 | 姓名 | 职务 | 电话 | 邮箱 |
|---|---|---|---|---|
| 北京机构销售部 | 张昱洁 | 北京机构销售总监 | 010-66500809 | zhangyujie@hcyjs.com |
| 杜博雅 | 销售经理 | 010-66500827 | duboya@hcyjs.com | |
| 侯春钰 | 销售经理 | 010-63214670 | houchunyu@hcyjs.com | |
| 侯斌 | 销售助理 | 010-63214683 | houbin@hcyjs.com | |
| 过云龙 | 销售助理 | 010-63214683 | guoyunlong@hcyjs.com | |
| 刘懿 | 销售助理 | 010-66500867 | liuyi@hcyjs.com | |
| 广深机构销售部 | 张娟 | 所长助理、广深机构销售总监 | 0755-82828570 | zhangjuan@hcyjs.com |
| 王栋 | 高级销售经理 | 0755-88283039 | wangdong@hcyjs.com | |
| 汪丽燕 | 高级销售经理 | 0755-83715428 | wangliyan@hcyjs.com | |
| 罗颖茵 | 销售经理 | 0755-83479862 | luoyingy in@hcyjs.com | |
| 段佳音 | 销售经理 | 0755-82756805 | duanjayin@hcyjs.com | |
| 朱研 | 销售助理 | 0755-83024576 | zhuyan@hcyjs.com | |
| 杨英伟 | 销售助理 | 0755-82756804 | yangyingwei@hcyjs.com | |
| 上海机构销售部 | 石露 | 华东区域销售总监 | 021-20572588 | shilu@hcyjs.com |
| 沈晓瑜 | 资深销售经理 | 021-20572589 | shenxiaoyu@hcyjs.com | |
| 朱登科 | 高级销售经理 | 021-20572548 | zhudengke@hcyjs.com | |
| 杨晶 | 高级销售经理 | 021-20572582 | yangjing@hcyjs.com | |
| 张佳妮 | 销售经理 | 021-20572585 | zhangjiani@hcyjs.com | |
| 沈颖 | 销售经理 | 021-20572581 | sheny ing@hcyjs.com | |
| 乌天宇 | 销售经理 | 021-20572506 | wutianyu@hcyjs.com | |
| 汪子阳 | 销售经理 | 021-20572559 | wangziyang@hcyjs.com | |
| 柯任 | 销售经理 | 021-20572590 | keren@hcyjs.com | |
| 何逸云 | 销售经理 | 021-20572591 | hey iyun@hcyjs.com | |
| 张敏敏 | 销售经理 | 021-20572592 | zhangminmin@hcyjs.com | |
| 蒋瑜 | 销售助理 | 021-20572509 | jiangyu@hcyjs.com |
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