20260228-国盛证券有限责任公司-房地产开发_C-REITs周报—首单港口公募REIT正式申报_商业不动产REITs新增两单申报_11页_898kb

房地产开发周报总结

核心内容

本周房地产相关REITs市场整体呈现震荡态势，中证REITs全收益指数下跌 $1.08%$，而部分板块表现优于整体。新增两单商业不动产REITs申报，同时建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金作为全国首个正式申报的港口类资产公募REITs亮相。此外，市场对REITs的估值分化明显，部分资产具备投资价值。

主要观点

1. REITs指数表现

• 中证REITs全收益指数：本周下跌 $1.08%$，收于1035.8点；本年涨幅为 $2.57%$。
• 其他指数：沪深300上涨 $1.08%$，恒生上涨 $0.82%$，中债十年期国债下跌 $0.55%$，房地产(申万)上涨 $0.60%$，恒生地产建筑业上涨 $2.85%$，高速公路(申万)上涨 $1.22%$。
• 本年涨幅排名：恒生地产建筑业涨幅最高，达 $20.02%$，排在REITs全收益指数第4位。

2. REITs二级市场表现

• 整体表现：本周C-REITs二级市场整体震荡，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元。
• 涨跌分布：17支上涨，62支下跌，周均涨幅为 $-1.19%$。
• 板块表现：
  • 数据中心和生态环保板块表现较好。
  • 保障房和产业园区板块回调明显。
• 重点REITs：
  • 南方润泽科技数据中心REIT涨幅靠前，发布扩募信息后表现突出。
  • 华泰江苏交控REIT和华夏安博仓储REIT表现较好。

3. REITs成交量表现

• 本周日均成交量：126.2万股，日均换手率 $0.4%$。
• 板块换手率：
  • 数据中心板块换手率最高，达 $1.6%$。
  • 仓储物流板块换手率为 $0.6%$，产业园区为 $0.3%$，保障房为 $0.3%$，交通基础设施为 $0.4%$，能源基础设施为 $0.5%$，生态环保为 $0.3%$，消费基础设施为 $0.3%$，水利设施为 $0.3%$，数据中心为 $0.3%$。

4. REITs估值表现

• 中债IRR（内部收益率）：表现分化，前三分别为平安广州广河REIT（11.1%）、华夏中国交建REIT（9.7%）、易方达广开产园REIT（9.6%）。
• P/NAV：位于0.7-1.9区间，前三分别为嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），而易方达广开产园REITP/NAV最低，为0.7。

关键信息

• 新增REITs申报：

  • 建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报，为首个港口类资产公募REITs。
  • 嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报。

• 项目亮点：

  • 建信天津临港发展集团项目发起人和原始权益人实力雄厚，资产储备丰富，具备长期收益支撑。
  • 嘉实首开项目拟以华侨村商街、璞堤商街、宋家庄福茂三项资产发行。

• 投资建议：

  • 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目。
  • 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性。
  • 关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构。
  • 保障房等弱周期资产已被市场认可，但需结合资产韧性与二级市场价格进行择时布局。
  • 我国REITs扩募与新发并行，关注原始权益人资产储备与项目质量。

风险提示

• 二级价格波动风险：市场波动可能影响投资回报。
• 基础设施项目运营风险：项目运营情况直接影响REITs收益。
• 测算误差风险：估值和IRR计算可能存在误差。

增持（维持）

• 行业走势：维持增持建议，关注市场机会。

作者信息

• 分析师：金晶、周卓君
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com

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