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亚太区资本市场总结（2017年第三季度）

核心内容

亚太区资本市场在2017年第三季度依然保持活跃，但整体投资趋势放缓。交易重心逐步从日本和澳大利亚向中国大陆、香港及新加坡转移。尽管全球收益型资产投资额自2015年末以来连续21个月缩减，中国大陆仍是亚太区最大的投资市场，投资额约占区内总额的25%。

主要观点

• 投资规模：全球收益型资产投资额自2015年末触顶后持续下降，亚太区投资额下降5%。中国大陆投资额达到372亿美元，较历史高点下降9.8%。
• 市场趋势：日本和澳大利亚的房地产投资额显著下降，分别较峰值低43%和37%。韩国和新加坡的投资气氛有所改善。
• 物业类型：写字楼投资占比最高，达48%，住宅市场表现强劲，销售总额达191亿美元，较五年均值上涨94%。
• 净收购成交额：中国大陆及新加坡买家跨境投资力度增强，分别完成147亿美元和26亿美元的收购。香港买家在亚太区净出售资产总额为22亿美元。
• 资产价格：亚太区资产价格维持坚挺，资本化率低于其他区域市场。低贷款利率和宽松融资环境支撑了资产价格的稳定性。
• 宏观经济：主要央行资产负债表膨胀，2017年10月达到19.5万亿美元。货币政策正逐步回归正常化，加息预期影响投资决策。
• 债务格局：亚太区各国政府、家庭及企业负债增长，尤其以中国大陆和香港最为显著。利率维持低位，但未来可能上调，影响经济。
• 股票市场：亚洲股市整体向好，年增长率约10%。股票市场因流动性及透明度仍吸引投资者。

关键信息

投资数据

• 中国大陆：2017年9月12个月投资额为372亿美元，占亚太区总额的25%。
• 日本：2017年9月12个月投资额为60亿美元，其中黑石集团向安邦出售公寓资产包23亿美元。
• 新加坡：2017年9月12个月投资额为126亿美元，占亚太区总额的26%。
• 亚太区净收购：2017年1-9月净收购成交额达76亿美元，主要由中国大陆（162亿美元）、澳大利亚（141亿美元）及日本（85亿美元）构成。

资产配置

• 物业类型：写字楼占总投资额的48%，住宅市场成交额达191亿美元，零售及工业物业成交额分别比五年均值低4%和23%。
• 跨境投资：亚太区买家在海外市场完成519亿美元的成交，其中主要流向美国和英国。亚太区内的跨境投资总额达520亿美元，净投资额为130亿美元。

基金募集

• 全球基金募集：2017年第三季度全球仅有38支封闭式基金关闭，募集总额约200亿美元，为2013年第一季度以来最低水平。
• 亚太区基金：亚太区基金募集目标总计240亿美元，留存资金从2016年底的230亿美元增至2017年9月的280亿美元。

市场预测

• 增长预期：中国大陆、韩国、新加坡等市场预计将继续增长，但日本、澳大利亚等成熟市场可能增长缓慢。
• 人口结构：亚太区人口结构利好、城市化进程、生产力提升及收入增长，继续支撑房地产市场。
• 未来趋势：随着货币政策正常化，资本将逐步流向新兴市场，同时主权财富基金、保险公司及养老基金的发展将为房地产市场带来新资本。

市场参与者

• 主要买家：中国大陆、香港及新加坡是亚太区房地产的主要买家。
• 主要卖家：香港是最大的卖方，出售资产价值达209亿美元；其次为新加坡，出售资产价值110亿美元。

数据图表

• 图1：全球房地产投资额（四个季度滚动总额）
• 图2：亚太区投资额，按国家/地区（四个季度滚动总额）
• 图3：亚太区房地产投资额，按物业类型（四个季度滚动总额）
• 图6：全球房地产市场资本化率
• 图10：新兴市场2018年预测
• 图11：亚太区重要股票市场

联系信息

• Simon Smith（亚太区高级总监）
  邮箱：ssmith@savills.com.hk
  电话：+852 2842 4573

• James Macdonald（中国总监）
  邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
  电话：+8621 6391 6688

• Frank Marriott（亚太区区域总监）
  邮箱：fmarriott@savills.com.hk
  电话：+852 2842 4475

• Steve Chen（上海副总经理）
  邮箱：steve.chen@savills.com.cn
  电话：+8621 6391 6688
  地址：Unit 2501-13, Two ICC, No. 288 South Shanxi Road, Shanghai 200031, PRC

公司信息

第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年，目前在全球拥有700多家分公司及联营机构，覆盖亚太地区等多个区域。公司为开发商、业主、租户及投资者提供包括咨询、设施管理、空间规划、物业管理、租赁、评估与销售等在内的房地产服务。