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亚太区数据中心趋势报告（2020年上半年）总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕研究部发布，分析了2020年上半年亚太地区数据中心市场的趋势，涵盖一线及二线市场、投资动态、需求与供应情况、定价趋势及关键影响因素。

主要观点

一线及二线数据中心市场概览

• 一线市场：新加坡、香港特别行政区、东京和悉尼被视作亚太地区一线数据中心市场，因其具备成熟的市场环境、完善的电力基础设施、透明的政策及健全的数据监管体系。
• 二线市场：北京、上海、首尔、孟买、钦奈和雅加达被视为极具潜力的二线数据中心市场，增长空间巨大。
• 增长驱动因素：全球移动数据流量持续增长（2019年增长49%，预计年均增长31%至2025年），推动亚太地区数据中心扩张需求。
• 市场动态：
  • 悉尼IT总运力增长最快，达76%，主要得益于快速的开发周期。
  • 新加坡暂停新数据中心建设审批，预计持续至2021年，影响未来供应。
  • 香港的运力出租率高达75.5%，新增供应将对价格构成下行压力。
  • 东京的运力出租率已达88%，供应紧张，新项目开发周期长。
  • 悉尼的总运力出租率高达93%，但未来三年新增供应约290兆瓦。

数据中心投资市场

• 投资者兴趣：2020年有30%的亚太区投资者考虑购买数据中心资产，较2019年的18%显著增长。
• 投资途径：
  • 股权投资仍是进入该行业的首选方式，如黑石集团投资世纪互联。
  • 合资企业是另一个重要方式，例如Equinix与新加坡政府投资公司(GIC)在日本的合资项目。
  • 混合基金也逐渐受到关注，尽管亚洲仅有少数专注于数据中心的房地产基金。
• 市场表现：数据中心在2020年前五个月的总回报率约为19.3%，成为美国房地产投资信托市场中表现最好的资产之一。
• 挑战：由于缺乏可投资资产和严格的监管制度，直接投资数据中心仍具难度。

关键信息

市场需求

• 新加坡：大型数据中心和企业型数据中心需求强劲，净吸纳量增加22%。
• 香港：需求主要集中在将军澳，但部分终端用户寻求其他区域部署。
• 东京：需求集中在超大规模云服务提供商，但现有设施不足以满足需求。
• 悉尼：需求来自多个垂直领域，如金融服务、互联网科技、医疗和教育，由大型运营商提供服务。

供应情况

• 新加坡：未来三年新增供应约311兆瓦，占现有运力的75%。
• 香港：未来新增供应约150兆瓦，以零售和批发项目为主。
• 东京：未来新增供应约76兆瓦，反映国际运营商的兴趣。
• 悉尼：未来三年新增供应约290兆瓦，预计价格将保持平稳。
• 中国内地：京沪市场新增供应受限，促使运营商转向周边卫星城。

定价趋势

• 新加坡：需求增长将推高价格，但2021/2022年新增供应入市前价格将保持稳定。
• 香港：短期新增供应将对价格构成下行压力，但零售和大型出租型数据中心将对超大规模运营商形成竞争。
• 东京：现有运力紧张，价格将保持上涨趋势。
• 悉尼：预计价格将保持平稳，因新增供应充足。
• 北京&上海：
  • 超大规模云服务（>1兆瓦）：价格区间为$151-$204（北京）和$120-$162（上海）。
  • 批发型数据中心（500千瓦）：价格区间为$196-$265（北京）和$165-$223（上海）。
  • 零售型数据中心（250千瓦）：价格区间为$222-$300（北京）和$192-$260（上海）。

其他关键因素

• 电力成本：新加坡电价为$0.14-0.18，悉尼为$0.10-0.15，北京为$0.08-0.10，上海为$0.10-0.15。
• 工业租金：香港为$\S 2.6-\S 3.2$，北京和上海为$\S 1.2-\S 1.5$。
• 资本支出：新加坡为$1.2-$1.3万，悉尼为$1.3-$1.5万，北京和上海为$8,000-$1万。
• 政府政策：数据中心被纳入“新型基础设施”，并纳入房地产投资信托基金试点计划，有助于资金回笼和再扩张。
• 市场挑战：新加坡暂停新数据中心审批，东京电力接驳周期长，北京和上海用地和用能指标稀缺。

重要趋势与影响

• 技术驱动增长：大数据、工业4.0、物联网(IoT)、5G和云计算推动了数据中心需求。
• 远程办公需求：新冠肺炎疫情加速了远程办公需求，进一步提升了数据存储和处理需求。
• 市场成熟度：亚太地区数据中心市场正逐步成熟，投资兴趣上升，但直接投资仍受限。
• 区域竞争：悉尼因开发速度快成为热门地点，但面临来自珀斯和东南亚国家海底光缆的挑战。

联系信息

如需获得更多信息，请联系：

• 金纬博士 - 亚太区研究部主管
  邮箱：henry.chin@cbre.com.hk

• 蔡詠嘉 - 大中华区研究部主管
  邮箱：ada.choi@cbre.com.hk

• 孔丽诗 - 副董事
  邮箱：liz.hung@cbre.com.hk

• 顾问及交易服务部：

  • Tom Duncan - 执行董事，亚太区
    邮箱：tom.duncan@cbre.com
  • Charmaine Lee - 董事，亚太区
    邮箱：charmaine.lee@cbre.com
  • 周静 - 董事，数据中心，亚太区
    邮箱：jing.zhou2@cbre.com
  • PK Lee - 助理经理
    邮箱：pk.lee@cbre.com

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