20210620-开源证券-房地产行业周报_开工意愿下滑_竣工持续修复_70城房价温和上涨_15页

房地产行业分析总结（2021年6月20日）

核心内容

2021年6月20日，房地产行业维持“看好”评级。行业整体呈现销售增速回落、区域分化、开工意愿下滑、竣工修复、房价温和上涨的趋势。政策层面继续强调“房住不炒”与“因城施策”，同时加强资金监管，严控违规资金流入房地产市场。

主要观点

• 政策导向：政策仍以“房住不炒”为主基调，但因城施策力度增强，多地政府出台措施规范市场秩序，遏制学区房炒作，加强资金监管。
• 市场表现：房地产销售保持高位增长，但增速逐渐回落；70城新房价格环比温和上涨，二手房价格涨幅有所放缓。
• 投资趋势：房地产开发投资维持高位，但后续增速预计持续回落；房企到位资金随销售稳步增长，定金及预收款增速显著。
• 土地市场：全国100城土地成交热度回落，溢价率下降，流拍率上升，三线城市土地市场表现相对较好。
• 融资情况：信用债发行规模环比下滑，海外债发行减少，利率有所回升；LPR连续13个月不变，房贷利率继续上行。

关键信息

1. 政策动态

• 户籍政策：湖北放宽城市落户限制，降低武汉市落户门槛，实行省内户口迁移一地办结机制。
• 市场整治：厦门查处贷款违规流入房地产领域2725笔，金额达17.93亿元。
• 资金监管：无锡要求严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，构建多维度住房保障体系；河南银保监局严控“零首付”、“首付贷”等行为。
• 集中供地：上海和长春进行集中供地，其中上海第一批集中供地时间为6月18日、21日、21-25日，长春第二轮集中供地时间为6月17日-18日。

2. 市场数据

• 销售数据：

  • 2021年1-5月，全国商品房销售面积同比增长36.3%，商品房销售额同比增长52.4%。
  • 5月单月商品房销售面积同比增长9.1%，销售额同比增长17.5%。
  • 70城新房价格环比上涨0.5%，其中62城新房价格环比上涨；二手房价格环比上涨0.3%，其中50城价格上涨。

• 成交情况：

  • 新房：全国32城第25周成交面积355万平米，同比下降34%，环比下降33%；年初至今累计成交面积12946万平米，同比增加53%。
  • 二手房：全国9城第25周成交面积97万平米，同比增速-38%，年初至今累计增速26%。

• 竣工与开工：

  • 1-5月房屋竣工面积同比增长16.4%，单月同比增长10.1%。
  • 房屋新开工面积同比增长6.9%，但单月持续负增长，预计后续增速持续回落。

• 投资数据：

  • 1-5月房地产开发投资额同比增长18.3%，施工面积同比增长10.1%。
  • 土地购置面积、土地成交价款同比增速分别为-7.5%、-20.5%，土地市场趋于理性。

• 融资数据：

  • 信用债发行71.7亿元，同比增加74%，环比减少52%，平均加权利率4.15%。
  • 海外债发行0.5亿美元，同比减少98%，环比减少94%，平均加权利率2.85%。
  • LPR连续13个月不变，首套房贷利率环比上升2BP。

风险提示

• 销售波动：行业销售规模波动较大，房企销售回款面临困难。
• 政策调整：按揭利率上行，购房者还款压力增大；税收政策收紧可能影响销售表现。
• 融资环境：银行贷款额度紧张，债券利率上升，加剧企业流动性压力。

投资建议

• 维持房地产行业“看好”评级。
• 建议关注2021年第二季度地产板块机会，尤其是销售和区域政策持续向好的城市。
• 在宽信用环境下，限价政策有所松动，利好房企利润率修复，存货价值有望重估。

估值与评级说明

• 房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。
• 投资评级基于相对表现，不构成唯一决策依据，需结合个人投资目标和财务状况综合考虑。
• 本报告风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

估值方法的局限性

• 分析基于多种假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法和模型存在局限性，不保证证券在该价格交易。

法律声明

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• 本报告不构成投资建议，投资者应自行判断，谨慎决策。

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