20210620-华创证券-房地产行业周报_投资高位略降_竣工明显改善_16页_1mb

房地产行业周报（20210612-20210618）总结

核心内容

本周房地产行业整体表现呈现以下特点：

• 新房成交量：上周45城一手房成交566.4万平米，环比下降25.5%，月成交同比上升1%。一二线城市环比下降23.3%，同比上升7%；三四线城市环比下降33.8%，同比下降18%。
• 二手房成交量：上周14城二手房成交127万平米，环比下降21%；6月累计成交同比-20%，较上月下降14个百分点。
• 库存情况：15城上周推盘257.6万平米，环比下降7.1%；可售面积环比上升0.8%，去化月数环比上升0.3个月，整体处于低库存阶段。
• 政策动态：国常会确定加快发展保障性租赁住房政策，上海、武汉等地推出相关措施以稳定市场预期。
• 公司动态：多家房企发布融资或业务调整公告，如新城控股发行公司债、碧桂园服务增持蓝光嘉宝、蓝光发展信用等级下调等。
• 板块表现：SW房地产指数下跌2.04%，沪深300指数下跌2.34%，板块相对收益为0.29%，表现强于大市。

主要观点

1. 行业整体表现：

   • 新房和二手房成交量环比均有所下降，但部分城市如北京、上海、杭州、南京等表现相对较好。
   • 行业处于加库存阶段，但库存水平仍较低，去化月数上升，预计本轮加库存过程较为纠结。

2. 政策动态：

   • 国家层面推出保障性租赁住房政策，有助于稳定市场预期。
   • 多个城市出台措施，如上海发布REITs20条、武汉降低落户门槛等，以促进房地产市场平稳发展。

3. 公司动态：

   • 新城控股拟发行不超过20亿公司债，利率最高6.5%。
   • 碧桂园服务增持蓝光嘉宝，持股增至74.3%。
   • 蓝光发展信用等级由AAA调降至AA，终止回购股份。
   • 黑石拟收购SOHO中国，交易金额达236.6亿港元。

4. 板块与个股表现：

   • SW房地产指数下跌2.04%，表现强于大市，排名第15位。
   • 个股中，万业企业、长春经开等涨幅居前；泰禾集团、万方发展等跌幅较大。

关键信息

行业数据

• 新房成交量：
  • 上周45城一手房成交566.4万平米，环比-25.5%。
  • 一线城市成交106.7万平米，环比-11.3%。
  • 二线城市成交354.4万平米，环比-26.4%。
  • 三线城市成交86.1万平米，环比-27.8%。
  • 四线城市成交19.1万平米，环比-51.7%。
• 二手房成交量：
  • 上周14城二手房成交127万平米，环比-21%。
  • 一线城市成交37.9万平米，环比-17.6%。
  • 二线城市成交81.3万平米，环比-22.2%。
  • 三四线城市成交7.7万平米，环比-24.5%。
• 库存情况：
  • 15城可售面积为9,089万平米，环比+0.8%。
  • 去化月数为8.2个月，环比+0.3个月。
  • 成交/推盘比为0.71倍，低于1-5月平均水平。

政策与行业动态

• 全国数据：
  • 房地产开发投资同比+18.3%，新开工同比+6.9%，竣工同比+16.4%。
  • 销售面积同比+36.3%，销售金额同比+52.4%。
  • 资金来源同比+29.9%。
• 城市动态：
  • 上海5月住房贷款增加100亿，同比多增61亿。
  • 湖北省取消除武汉外其他地区落户限制，进一步降低武汉落户门槛。
  • 长春第二轮集中供地已有8宗地块提前终止出让。
  • 柳州将启动6月下旬集中供地，东莞限制空壳公司参与土地拍卖。

公司公告

• 融资动态：
  • 新城控股拟发行公司债，利率最高6.5%。
  • 中国奥园拟发行2亿美元优先票据，利率7.95%。
  • 中国恒大回购股份，价值约3020万港元。
• 业务调整：
  • 北京建设拟出售两家子公司90%股权，合计持有物流园76%权益。
  • 招商蛇口调剂43亿担保额度到子公司青岛创业。
  • 越秀服务拟于香港IPO发行3.7亿股，发行价4.88-6.52港元。
  • 远洋服务成立商业资管平台，发力轻资产输出。
• 信用与市场：
  • 蓝光发展主体信用等级由AAA调降至AA，评级展望维持负面。
  • 泰禾集团再次延期回复年报问询函，预计6月30日前完成。
  • 长城物业在港递交招股书。

投资建议

• 推荐：
  • 住宅开发：A股包括万科A、保利地产、金科股份、金地集团、阳光城、中南建设；H股包括世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
  • 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务。
  • 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地。
  • 物流地产：ESR、南山控股。

风险提示

• 房地产行业调控政策可能超预期收紧。
• 融资政策可能超预期收紧，对行业造成较大影响。

投资评级体系

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间。
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%。
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师声明

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