20260701-山西证券-新券定价——华安锦江商业REIT_强周期品种_开启我国酒店行业资管时代大门_2页_355kb

报告摘要

衍生品研究总结

核心内容概述

本文档主要围绕我国近期发行的酒店类 REITs——华安锦江商业 REIT（508609.SH） 进行分析，探讨其发行背景、底层资产、估值水平及市场影响。同时，文档还提及了其他几只 REITs 的发行情况，包括国泰海通砂之船商业 REIT、易方达广西北投高速 REIT以及中航北京昌保租赁住房 REIT，展示了我国 REITs 市场的多元化发展和不同资产类型的发行趋势。

主要观点

1. 华安锦江商业 REIT 的发行意义

首只酒店类 REITs：标志着我国酒店行业正式迈入资管时代，为行业存量资产盘活与高质量发展提供了标杆示范。
原始权益人背景强：由锦江国际集团旗下企业发行，背靠上海国资委，具备较强的品牌与运营实力。
资产质量较高：底层资产覆盖我国18个城市的21家“锦江都城”中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米，客房总数3086间，其中15家位于二线及以上城市，占比达72%。

2. 发行情况与估值分析

发行价格与倍数：发行价为2.672元/份，网下有效认购倍数仅2.31倍，处于上限发行状态。
财务表现：2024年和2025年营业收入分别为1.95亿元和1.77亿元，EBITDA分别为0.60亿元和0.52亿元。
派息率与估值倍数：2026年和2027年可供分配金额预测分别为0.78亿元和0.73亿元，对应年化派息率分别为4.15%和3.39%，对应2026E P/FFO为24.10倍。
评估价值：评估机构深圳戴德梁行给出的评估价值为16.84亿元，发行价对应P/NAV为1.11倍，处于合理区间。