20260414-山西证券-_山证可转债_新券定价_东方红隧道REIT_国家级高速公路杭州都市圈环线关键越江节点_2页_166kb

东方红隧道REIT总结

核心内容

东方红隧道股份高速公路REIT（508020.OF）是2026年3月获批发行、4月7日成立的基础设施公募REITs，底层资产为钱江通道及接线工程的钱江隧道段，全长4,450米，是国家级高速公路杭州都市圈环线（G9903）的关键越江节点。项目自2014年起运营，收费期限25年，经营权将于2039年4月15日到期，存续期为15年，发售规模为10亿份，募资总额达46.80亿元。

主要观点

• 发行情况：该REIT网下有效认购倍数为186.86倍，机构认购热情较前期有所回落。最终发行价为4.68元/份，位于询价区间4.012-4.700元的97.09分位。
• 评估与定价：由上海财瑞资产评估有限公司评估，资产价值为41.58亿元，折现率为8.31%，与沪杭甬、江苏交控、南京高速等长三角交通基础设施REITs初始折现率一致。发行价对应P/NAV为1.126倍，P/FFO为10.43倍。
• 财务预测：2025年1-9月，项目实现营收2.84亿元，EBITDA 2.70亿元，经营性现金流净值2.70亿元。预计2026年全年可供分配金额为7.24亿元，2027年为4.49亿元，对应年化派息率分别为16.63%和10.30%。
• 市场对标：参考已上市的13只交通类REITs，其最新平均P/NAV为1.03倍，P/FFO为11.35倍，派息率TTM为9.56%。在长三角地区，沪杭甬、江苏交控、南京高速、宁波交投四只REITs的最新平均P/NAV为1.12倍，P/FFO为8.62倍，派息率TTM为11.87%。
• 合理估值区间：基于可比标的，我们认为东方红隧道REIT的合理估值区间为5.17-5.66元，较发行价高出10.53%-20.96%。

关键信息

• 底层资产：钱江隧道段，是杭州都市圈环线的重要组成部分。
• 运营情况：自2014年起运营，具有稳定的现金流表现。
• 财务指标：2025年1-9月经营性现金流净值达2.70亿元，显示良好的运营能力。
• 派息率：预计年化派息率分别为16.63%（2026年）和10.30%（2027年），高于当前市场平均水平。
• 估值对比：P/NAV为1.126倍，P/FFO为10.43倍，均高于当前市场平均值，显示出一定的溢价空间。
• 风险提示：包括区域发展不及预期、竞争性项目分流、项目运营风险以及REITs市场整体估值中枢下移等。

结论

东方红隧道REIT凭借其优质的底层资产和稳定的运营表现，在发行初期即获得市场高度关注。尽管机构认购热情较前期有所回落，但其发行价仍处于较高分位，反映出市场对其长期收益能力的认可。基于可比REITs的估值水平，我们认为其合理估值区间高于当前发行价，具备一定的上涨潜力。然而，投资者需关注区域经济变化、交通流量波动及市场整体环境等潜在风险因素，以做出更为理性的投资决策。