> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 东方红隧道REIT总结 ## 核心内容 东方红隧道股份高速公路REIT（508020.OF）是2026年3月获批发行、4月7日成立的基础设施公募REITs，底层资产为钱江通道及接线工程的钱江隧道段，全长4,450米，是国家级高速公路杭州都市圈环线（G9903）的关键越江节点。项目自2014年起运营，收费期限25年，经营权将于2039年4月15日到期，存续期为15年，发售规模为10亿份，募资总额达46.80亿元。 ## 主要观点 - **发行情况**：该REIT网下有效认购倍数为186.86倍，机构认购热情较前期有所回落。最终发行价为4.68元/份，位于询价区间4.012-4.700元的97.09分位。 - **评估与定价**：由上海财瑞资产评估有限公司评估，资产价值为41.58亿元，折现率为8.31%，与沪杭甬、江苏交控、南京高速等长三角交通基础设施REITs初始折现率一致。发行价对应P/NAV为1.126倍，P/FFO为10.43倍。 - **财务预测**：2025年1-9月，项目实现营收2.84亿元，EBITDA 2.70亿元，经营性现金流净值2.70亿元。预计2026年全年可供分配金额为7.24亿元，2027年为4.49亿元，对应年化派息率分别为16.63%和10.30%。 - **市场对标**：参考已上市的13只交通类REITs，其最新平均P/NAV为1.03倍，P/FFO为11.35倍，派息率TTM为9.56%。在长三角地区，沪杭甬、江苏交控、南京高速、宁波交投四只REITs的最新平均P/NAV为1.12倍，P/FFO为8.62倍，派息率TTM为11.87%。 - **合理估值区间**：基于可比标的，我们认为东方红隧道REIT的合理估值区间为5.17-5.66元，较发行价高出10.53%-20.96%。 ## 关键信息 - **底层资产**：钱江隧道段，是杭州都市圈环线的重要组成部分。 - **运营情况**：自2014年起运营，具有稳定的现金流表现。 - **财务指标**：2025年1-9月经营性现金流净值达2.70亿元，显示良好的运营能力。 - **派息率**：预计年化派息率分别为16.63%（2026年）和10.30%（2027年），高于当前市场平均水平。 - **估值对比**：P/NAV为1.126倍，P/FFO为10.43倍，均高于当前市场平均值，显示出一定的溢价空间。 - **风险提示**：包括区域发展不及预期、竞争性项目分流、项目运营风险以及REITs市场整体估值中枢下移等。 ## 结论 东方红隧道REIT凭借其优质的底层资产和稳定的运营表现，在发行初期即获得市场高度关注。尽管机构认购热情较前期有所回落，但其发行价仍处于较高分位，反映出市场对其长期收益能力的认可。基于可比REITs的估值水平，我们认为其合理估值区间高于当前发行价，具备一定的上涨潜力。然而，投资者需关注区域经济变化、交通流量波动及市场整体环境等潜在风险因素，以做出更为理性的投资决策。