> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 华安锦江商业REIT（508609.SH）总结 ## 核心内容 华安锦江商业REIT是我国首只酒店类不动产投资信托基金（REITs），于2026年6月29日进行询价，最终以2.672元/份的价格上限发行，募集金额达18.70亿元。该REIT由锦江国际集团旗下企业发行，背景为上海国资委，存续期为25年，标志着我国酒店行业正式迈入资管时代，为行业存量资产盘活提供了示范。 ## 主要观点 - **行业意义**：锦江REIT的发行丰富了我国REITs市场的资产类型，尤其在酒店领域具有开创性意义。 - **资产质量**：底层资产涵盖18个城市的21家“锦江都城”中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米，客房总数3086间，其中15家位于二线及以上城市，占比72%，具有较高的区位优势和运营价值。 - **运营实力**：锦江国际集团是全球领先的酒店集团之一，截至2025年末投资和管理酒店超14,900家，具备较强的运营能力和扩募潜力。 - **发行情况**：发行价为2.672元/份，对应年化派息率分别为4.15%（2026E）和3.39%（2027E），P/FFO估值为24.10x，处于合理区间。 - **评估依据**：评估机构深圳戴德梁行给出的评估价值为16.84亿元，初始折现率在5.50%-6.75%之间，我们认为其合理，发行价对应的P/NAV为1.11x。 ## 关键信息 ### 底层资产概况 - **数量与分布**：21家酒店，分布在18个城市。 - **品牌定位**：“锦江都城”为中高端品牌。 - **区位优势**：72%的酒店位于二线及以上城市，属于优质核心资产。 ### 财务表现 - **2024年营收**：1.95亿元 - **2025年营收**：1.77亿元 - **2024年EBITDA**：0.60亿元 - **2025年EBITDA**：0.52亿元 - **2026年可供分配金额预测**：0.78亿元 - **2027年可供分配金额预测**：0.73亿元 ### 估值分析 - **发行价**：2.672元/份 - **派息率**：2026E为4.15%，2027E为3.39% - **P/FFO**：24.10x（2026E） - **P/NAV**：1.11x（基于评估价值16.84亿元） ### 市场环境 - **REITs市场现状**：近期市场低迷，新券发行认购倍数较低（2.31倍）。 - **酒店REITs特性**：属于强周期品种，租金调整灵活，对旅游和商务出行依赖较高。 - **历史数据趋势**：2023-2025年酒店REITs表现连续下滑，但2026年Q2旅游休闲出行已有回暖迹象。 ### 参考标准 - **海外酒店REITs派息率**：平均约为3.45%，与锦江REIT的派息率相近。 - **未来展望**：我们认为2026、2027年可供分配金额预测值偏高，发行价已处于合理区间。 ## 风险提示 - 出行需求持续低迷 - 运营效率不及预期 - 行业竞争加剧 - 市场整体估值中枢下移 ## 分析师信息 - **分析师**：崔晓雁 - **执业登记编码**：S0760522070001 - **报告发布日期**：2026年7月1日 ```