20260702-山西证券-_山证可转债_新券定价_华安锦江商业REIT_强周期品种_开启我国酒店行业资管时代之门_2页_171kb

华安锦江商业REIT（508609.SH）总结

核心内容

华安锦江商业REIT是我国首只酒店类不动产投资信托基金（REITs），于2026年6月29日进行询价，最终以2.672元/份的价格上限发行，募集金额达18.70亿元。该REIT由锦江国际集团旗下企业发行，背景为上海国资委，存续期为25年，标志着我国酒店行业正式迈入资管时代，为行业存量资产盘活提供了示范。

主要观点

• 行业意义：锦江REIT的发行丰富了我国REITs市场的资产类型，尤其在酒店领域具有开创性意义。
• 资产质量：底层资产涵盖18个城市的21家“锦江都城”中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米，客房总数3086间，其中15家位于二线及以上城市，占比72%，具有较高的区位优势和运营价值。
• 运营实力：锦江国际集团是全球领先的酒店集团之一，截至2025年末投资和管理酒店超14,900家，具备较强的运营能力和扩募潜力。
• 发行情况：发行价为2.672元/份，对应年化派息率分别为4.15%（2026E）和3.39%（2027E），P/FFO估值为24.10x，处于合理区间。
• 评估依据：评估机构深圳戴德梁行给出的评估价值为16.84亿元，初始折现率在5.50%-6.75%之间，我们认为其合理，发行价对应的P/NAV为1.11x。

关键信息

底层资产概况

• 数量与分布：21家酒店，分布在18个城市。
• 品牌定位：“锦江都城”为中高端品牌。
• 区位优势：72%的酒店位于二线及以上城市，属于优质核心资产。

财务表现

• 2024年营收：1.95亿元
• 2025年营收：1.77亿元
• 2024年EBITDA：0.60亿元
• 2025年EBITDA：0.52亿元
• 2026年可供分配金额预测：0.78亿元
• 2027年可供分配金额预测：0.73亿元

估值分析

• 发行价：2.672元/份
• 派息率：2026E为4.15%，2027E为3.39%
• P/FFO：24.10x（2026E）
• P/NAV：1.11x（基于评估价值16.84亿元）

市场环境

• REITs市场现状：近期市场低迷，新券发行认购倍数较低（2.31倍）。
• 酒店REITs特性：属于强周期品种，租金调整灵活，对旅游和商务出行依赖较高。
• 历史数据趋势：2023-2025年酒店REITs表现连续下滑，但2026年Q2旅游休闲出行已有回暖迹象。

参考标准

• 海外酒店REITs派息率：平均约为3.45%，与锦江REIT的派息率相近。
• 未来展望：我们认为2026、2027年可供分配金额预测值偏高，发行价已处于合理区间。

风险提示

• 出行需求持续低迷
• 运营效率不及预期
• 行业竞争加剧
• 市场整体估值中枢下移

分析师信息

• 分析师：崔晓雁
• 执业登记编码：S0760522070001
• 报告发布日期：2026年7月1日