20251110-山西证券-新券定价——华夏安博仓储REIT_大湾区高标仓_全球物流巨头布局中国资本市场_2页_350kb

华夏安博仓储REIT（180306.SZ）定价分析

投资要点

• 产品类型：产权类仓储物流REIT，底层资产为位于粤港澳大湾区的三个高标仓项目，总建筑面积35.93万平方米，原始权益人Prologis为全球知名物流地产企业。
• 投资亮点：资产租赁率高（平均96.9%），租金收缴率稳定（97.25%），运营经验丰富。
• 发行信息：拟发行4.0亿份，预计2025年10月30日网下询价，11月11日缴款，12月上旬上市。发行价6.121元/份，网下认购倍数235.81倍，预计中签率约0.42%。
• 估值推导：发行价对应P/NAV 1.13x，年化派息率4.19%，2026年EP/FFO 22.87x。合理估值区间6.62-7.64元（对应P/NAV 1.26-1.44x），较发行价高8-25%。长期增长率假设为2.00%，折现率7.00%-7.25%。

风险提示

• 租户集中度风险
• 竞争加剧与运营效率不稳定
• REITs市场整体调整、价格波动、估值中枢下移等

二级市场表现分析

• 同类已上市仓储物流REITs（10只）过去三个月P/NAV中位数1.22倍，派息率TTM中位数3.93%。
• 本REITs资产全属大湾区，估值潜力较高，预计市场会逐步认可。因三季报数据不佳与市场调整，可能上市初期估值未达合理上限，中期可能随市场景气回升逐步回升。