20260507-山西证券-新券定价——易方达广西北投高速REIT_广西首单_分红豁免机制提升市场认可度_2页_346kb

易方达广西北投高速REIT（508093.OF）总结

核心内容

易方达广西北投高速REIT是广西地区首单交通基础设施类REITs，底层资产为兰海高速（南宁经钦州至防城港段），全长48.724公里，采用双向八车道标准建设，总投资28.96亿元。原始权益人为广西北部湾投资集团，为地方国有企业。该REITs于2026年4月27日开始认购，存续期为18年，收费年限至2043年8月。发售规模为3亿份，募资总额达24.75亿元。

发行情况及估值

• 发行价：8.25元/份，位于询价区间7.114-8.568元的78.13分位。
• 评估机构：中联资产。
• 评估价值：23.49亿元。
• 折现率：7.74%（IRR 6.21%）。
• 现金流预测：预测现金流年复合增长率1.57%。
• P/NAV：发行价对应P/NAV为1.05倍，处于合理区间。
• 派息率：2026年和2027年预测年化派息率分别为8.62%和9.11%。
• FFO倍数：对应11.61倍2026年EP/FFO。

二级市场估值推导

• 可比产品：已上市同类REITs共14只，其中东方红隧道股份高速公路REIT上市时间较短，数据较少。
• 平均估值：13只可比产品过去三个月平均P/NAV为0.96倍，平均P/FFO为11.38倍，平均派息率TTM为9.55%。
• 分红豁免机制：项目设置了分红豁免机制，2027-2029年预期可供分配金额分别为2.25亿元、2.28亿元和1.82亿元，短期内分红收益下限有保障，或提高市场认可度。
• 二级市场预期：在乐观情景下，二级市场价格或与东方红隧道REIT相当，较发行价有5%-10%的涨幅。

风险提示

• 车流量与收费单价：若车流量或收费单价低于预期，将影响项目收益。
• 项目运营风险：项目运营过程中可能出现的管理或技术问题。
• 市场估值中枢下移：市场整体估值可能因宏观经济环境变化而下降。

主要观点

• 易方达广西北投高速REIT作为广西首单交通基础设施类REITs，具有一定的市场代表性。
• 分红豁免机制有助于提升投资者信心，增强项目收益的稳定性。
• 发行价处于合理区间，且与可比产品估值接近，具备一定的投资吸引力。
• 项目未来收益增长有限，但短期内分红收益有保障，适合稳健型投资者。

关键信息

• 底层资产：兰海高速（南宁经钦州至防城港段）。
• 投资规模：3亿份，募资总额24.75亿元。
• 经营周期：存续期18年，收费年限至2043年8月。
• 评估数据：评估价值23.49亿元，折现率7.74%，IRR 6.21%，现金流年复合增长率1.57%。
• 派息率：2026年8.62%，2027年9.11%。
• P/NAV：1.05倍。
• P/FFO：11.61倍。
• 市场预期：乐观情景下，二级市场价格或较发行价上涨5%-10%。

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分析师信息

• 分析师：崔晓雁
• 执业登记编码：S0760522070001
• 邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com

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