20260413-山西证券-新券定价——东方红隧道REIT_国家级高速公路杭州都市圈环线关键节点_2页_349kb

东方红隧道REIT总结

核心内容

东方红隧道股份高速公路REIT（508020.OF）是2026年3月获批发行、4月7日成立的基础设施公募REITs产品。该REITs属于特许经营权类交通基础设施，底层资产为钱江通道及接线工程的钱江隧道段，全长4,450米，是国家级高速公路杭州都市圈环线（G9903）的关键越江节点。项目自2014年起运营，收费期限为25年，经营权将于2039年4月15日到期。

主要观点

发行情况

• 发行倍数：网下有效认购倍数达186.86倍，显示市场对该REITs的认可。
• 发行价格：最终发行价为4.68元/份，位于询价区间4.012-4.700元的97.09分位，接近上限。
• 评估价值：由上海财瑞资产评估有限公司评估，资产价值为41.58亿元，折现率为8.31%，与长三角地区其他交通类REITs保持一致。
• P/NAV与P/FFO：发行价对应P/NAV为1.126倍，P/FFO为10.43倍。
• 派息率：预计2026年和2027年年化派息率分别为13.12%和9.59%。

预测数据

• 2025年1-9月营收：2.84亿元
• EBITDA：2.70亿元
• 经营性现金流净值：2.70亿元
• 可供分配金额预测：2026年全年7.24亿元，2027年4.49亿元
• 预测年化派息率：16.63%（2026年）、10.30%（2027年）
• 全周期内部收益率：5.73%

二级市场估值推导

• 已上市交通类REITs：共13只，最新平均P/NAV为1.03倍，P/FFO为11.35倍，派息率TTM为9.56%。
• 可比标的：沪杭甬、江苏交控、南京高速、宁波交投四只长三角交通基础设施REITs，最新平均P/NAV为1.12倍，P/FFO为8.62倍，派息率TTM为11.87%。
• 合理估值区间：基于可比标的，东方红隧道REIT的合理估值区间为5.17-5.66元，较发行价高10.53%-20.96%。

关键信息

• 项目地位：作为国家级高速公路杭州都市圈环线的关键节点，钱江隧道段具有重要的战略意义。
• 运营历史：自2014年起运营，具备较长的运营经验和稳定的现金流。
• 市场表现：机构认购热情较前期有所回落，但发行倍数仍较高，反映市场对该项目的认可。
• 估值逻辑：基于历史经营数据和可比REITs的估值水平，合理估值区间高于发行价，具有一定的上涨空间。
• 风险提示：
  • 所在区域发展不及预期
  • 竞争性项目导致车流分流
  • 项目运营风险
  • REITs市场整体估值中枢下移

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分析师信息

• 分析师：崔晓雁
• 执业登记编码：S0760522070001
• 邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com

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