Wind-2017新一线房地产专题报告-2017-31页_3mb

2017新一线城市房地产市场总结

核心内容

2017年，中国房地产市场在政策调控与宏观经济背景下经历了结构性调整。新一线城市作为房地产市场的重要组成部分，其市场表现呈现出供需分化、价格波动、政策收紧等特点。整体来看，新一线城市房地产市场在政策引导下逐渐向“租购并举”转型，同时人口流动和城市化进程对市场产生了深远影响。

主要观点

1. 政策调控

• 房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的主线，加强金融监管，抑制投资投机需求。
• 2017年全国共54个城市出台调控政策，其中15个“认房又认贷”，48个限售，129条限购政策，169条限贷政策。
• 限售政策在9月进一步加码，8个城市加入限售行列，形成调控圈。
• 政策引导人口与住房需求的合理分布，推动租赁市场发展，房企开始布局长租公寓。

2. 宏观经济

• 2017年中国GDP增长6.9%，是7年以来首次止跌反升。
• 房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.0%；住宅投资增长9.4%，占房地产开发投资的68.4%。
• 房地产贷款余额同比增长20.9%，增速较2016年下降6.1%。
• 2017年全国首套房平均利率升至5.38%，较2016年末提高0.93%。

3. 房地产市场发展现状

• 新一线城市土地成交面积18,040.14万m²，成交金额1.29万亿元。
• 商品房销售面积为35,269.63万m²，同比下降2.78%，但销售金额同比增长8.61%。
• 13个城市去化周期在12个月以内，重庆、杭州不足3个月。
• 八成新一线城市普通住宅租金在每月每平方米20元-30元之间，杭州优质写字楼及零售物业租金最高，南京写字楼空置率最低。

关键信息

土地市场

• 土地供应：2017年新一线城市土地供应面积同比下降3.35%，其中沈阳下降幅度最大（43.55%），杭州则是唯一出现土地供应增长的城市（37.08%）。
• 土地成交：新一线城市土地成交面积18,040.14万m²，其中住宅成交面积7,400.34万m²。武汉和重庆住宅成交面积增长显著，分别为45.05%和7.25%。
• 土地价格：杭州土地成交楼面价最高，达7,899.95元/m²，同比上涨7.92%；成都和沈阳土地成交楼面价同比涨幅超90%。

商品房市场

• 销售情况：2017年新一线城市商品房销售面积同比下降2.78%，销售金额同比增长8.61%。重庆销售面积最大，达6,711万m²，同比上涨7.25%。
• 库存与去化周期：13个城市去化周期在12个月以内，重庆和杭州不足3个月。杭州、重庆去化周期较去年分别缩短52%和46%。
• 销售均价：新一线城市销售均价10,625.22元/m²，其中杭州均价最高（20,354元/m²），同比上涨29.21%；南京均价下降2100.83元/m²，是唯一一个价格下降的城市。

租赁市场

• 普通住宅租金方面，八成新一线城市租金在每月每平方米20元-30元之间，杭州租金最高（47.4元/m²）。
• 优质写字楼租金方面，杭州为最高（136.7元/m²/月），南京空置率最低（6%）。
• 优质零售物业租金方面，杭州成为租金最高同时跌幅最大的城市（24.8元/m²/天），长沙租金最低（8.6元/m²/天）。

人口影响

• 城镇常住人口占总人口比重达58.52%，较上年提高1.17%。
• 流动人口达2.44亿，占总人口17.55%，80、90后占总量64.7%。
• 部分新一线城市通过放宽落户限制、提供租购房补贴等方式吸引人才，对房地产市场产生积极影响。

投资收益

• 武汉办公楼及商业营业用房3年年化收益最高，分别为115%和97%。
• 成都办公楼1年年化收益最高，达37%。
• 青岛商业营业用房1年年化收益最高，达39%。
• 部分城市商业营业用房投资收益为负，如宁波、重庆、东莞、成都。

市场展望

• 政策篇：2018年楼市政策将继续延续“房子是用来住的，不是用来炒的”主线，实施差别化调控，保护刚需，改善投机。
• 市场篇：新一线城市房价总体平稳，价格涨幅收窄或回调；三四线城市将出现量价回调。
• 重点城市：2018年应重点关注杭州、郑州、武汉、南京、苏州、成都等城市。
• 发展方向：政府将扩大土地供应，推动房地产市场健康发展。