20161120-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_一线底部箱体_二线弱_三线高位震荡_基本面回调区间流动性主导行业指数_37页_2mb

房地产行业周观点与配置策略总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业的市场表现与政策环境，指出整体市场处于调整周期，但未来仍有望迎来小周期上行。各线城市表现分化：一线城市维持稳定，二线城市偏弱，三线城市高位震荡。政策持续高压下，行业加速调整，为未来提供上行弹性。

主要观点

1. 行业策略与配置组合

• 行业调整与复苏：房地产行业虽处于调整区间，但中周期上行尚未结束，政策有助于加速调整，未来小周期可能在2019年左右开启。
• 流动性主导：行业指数的调整主要受基本面和流动性影响，尤其是三四线城市在全局投资中占比较高，其稳定有助于整体数据不出现大幅调整。
• 配置策略：
  • 抛弃低折价高周转地产股，重视资源型地产股。
  • 持有型公司净现金流重估倍数25X为合理区间上限。
  • 开始布局央企改革、国企改革和主题投资，关注深圳地区国企改革。
  • 考虑到流动性变化，高折价小公司和资源型白马举牌的风难结束，但需关注安全边际。

2. 市场数据与趋势

• 一手房销售：整体销量环比下降6%，一线下降2%，二线下降9%，三线下降2%。11月销量累计同比整体下降16%，一线下降24%，二线下降24%，三线下降3%。
• 二手房销售：重点城市大多回落，北京和深圳销量继续下降。
• 房价变动：10月百城房价指数环比上涨1.65%，79城上涨，21城下跌。芜湖和长沙涨幅最大，金华跌幅最明显。
• 库存去化周期：重点城市库存去化周期持续下降，10月降至8.3个月，一线、二线、三线城市均有所下降。
• 土地市场：住宅类土地供应和成交量均有所回落，楼面价大幅下跌，政策限制导致部分城市土地成交溢价率下降，部分城市实行“限房价竞地价”和“100%自持”政策。

3. 政策与金融动态

• 政策收紧：各地政策持续收紧，如武汉、深圳、南京等地升级限购政策，限制资金违规流入房地产市场。
• 金融影响：部分城市调整公积金贷款首付比例和利率，如深圳上调首套房首付比例至30%，二套房至70%。

关键信息

一手房销售数据

• 重点城市整体日均销量环比下降6%，一线下降2%，二线下降9%，三线下降2%。
• 北京、上海、广州、深圳等主要城市销量均有不同程度的下降。
• 长三角、珠三角、环渤海、中西部地区销量均下降，其中中西部降幅最大。

二手房销售数据

• 北京、深圳、青岛等城市销量有所回落，部分城市如武汉略有回升。
• 二手房市场整体表现疲软，多数城市销量下降。

房价变动

• 10月百城房价指数环比上涨1.65%，79城上涨，21城下跌。
• 芜湖、长沙涨幅最大，金华跌幅最明显。
• 70城房价环比涨幅收窄至1.0%。

土地市场

• 住宅类土地供应和成交量均有所回落，楼面价大幅下跌。
• 部分城市实行“限房价竞地价”和“100%自持”政策，如北京、南京等。
• 土地成交价格大幅下降，部分城市如无锡、西安等出现低溢价率成交。

配置建议

• 资源型公司：如【侨城】、【北京城建】，具备相对价值和长线逻辑。
• 周转型公司：如【华发】，兼具资源属性和周转特征。
• 新经济领域：如【世联】，长租规划积极有望打开估值枷锁。
• 国企改革主题：如【侨城】、【沙河】、【天健】，关注深圳、上海、重庆等地的改革动态。
• 举牌预期：关注【华发】、【北辰】、【福星】等公司，部分公司如【大名城】、【顺发恒业】倒挂幅度超过10%。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
• 多元化转型效果可能低于预期。
• 行业龙头波动可能加大。

估值与市场表现

• 板块走势：房地产行业近期表现略好，涨幅在29个大类行业中排第2。
• PE与PB：房地产板块PE和PB略回升至近五年均值的130%和110%，在周期类中排名居中。
• 行业投资评级：当前行业基本面回调，流动性主导，预计行业指数将跑输基准指数，建议回避。

分红与股息率

• 股息率：荣盛税前股息率在4.2%以上，万科、招蛇、首开、保利、中天、金地、金融街等公司在3%-4%，其余个股大多在2%以下。

总结

本报告指出房地产行业整体处于调整周期，但未来仍有望迎来小周期上行。各线城市表现分化，一线稳、二线弱、三线高位震荡。政策持续高压加速行业调整，为未来提供上行弹性。配置策略上，应重视资源型地产股，关注国企改革和主题投资，同时警惕流动性波动和转型效果不及预期的风险。